Esperti Edificio Salubre
Tra gli anni Settanta e Ottanta, sono state costruite diverse case senza autorizzazione in tante zone d’Italia rendendo molte Regioni delle zone pericolose, caratterizzate spesso da un terreno fragile.
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Un condominio non può essere ritenuto responsabile di un abuso edilizio e, pertanto, divenire destinatario di un ordine di demolizione da parte del Comune. La questione è stata trattata nella sentenza del Tar Basilicata n. 19663/2014 che, a riguardo, ha ribadito i principi già espressi dalla Cassazione n. 19663/2014.
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Il TAR Lazio ha chiarito come deve avvenire la prova della data di costruzione di un manufatto affinché possa essere correttamente inquadrato il titolo edilizio
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Acquistare un immobile con un abuso edilizio, espone i nuovi proprietari ad una serie di responsabilità, infatti secondo la sentenza del T.A.R. della Campania n. 4313 del 24 giugno 2021 , l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.
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I bonus fiscali escludevano la possibilità di usufruire degli incentivi in presenza di abusi edilizi sia nelle parti comuni. che nei singoli appartamenti. L’articolo 13-ter del Decreto Agosto ha poi previsto che il rispetto delle norme edilizie debba essere verificato solo in relazione alle parti comuni del condominio. In seguito, il Decreto Semplificazioni (Decreto Legge n. 77 del 31 maggio 2021) ha fatto ulteriormente chiarezza, ammettendo al Superbonus 110% la manutenzione straordinaria mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Sono esclusi da questa previsione gli interventi di demolizione e ricostruzione.
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L’articolo 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dispone che il permesso in sanatoria può essere ottenuto “se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”, quindi a seguito di una doppia conformità da eseguirsi sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
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Nel caso di abusi edilizi, l’ordine di demolizione non è l’unica alternativa prevista dal TESTO UNICO EDILIZIA DPR n. 380/2001, infatti qualora la demolizione non possa essere eseguita senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, è prevista la possibilità per la pubblica amministrazione di valutare una sanzione alternativa. Questo è quanto stabilito dal CONSIGLIO DI STATO con la Sentenza n. 350 dell’ 11 gennaio 2021.
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Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio con la sentenza n. 10869/2020 del 23 ottobre 2020, ha ribadito che il proprietario dell’immobile realizzato abusivamente, in assenza di autorizzazioni deve ritenersi passivamente legittimato rispetto al provvedimento di demolizione, indipendentemente dall’essere o meno estraneo alla realizzazione dell’abuso, atteso che “il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di demolizione non è, infatti, l’accertamento di responsabilità nella commissione dell’illecito, bensì l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia: sicché sia il soggetto che abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio, ossia in virtù del diritto dominicale il proprietario, che il responsabile dell’abuso sono destinatari della sanzione reale del ripristino dei luoghi” (Cons. Stato Sez. VI, 11 dicembre 2018, n. 6983).
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Il superbonus al 110% introdotto dal decreto Rilancio si può utilizzare per lavori su immobili che presentano abusi edilizi, se questi ultimi sono di lieve entità e vengono sanati tramite condono: lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate delle Marche a seguito di un interpello del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Ancona con il parere 910/2020.
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Dal 17 luglio con l’ Art. 10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto semplificazioni), che ha modificato l’art. 9 bis del D.P.R. n.380/2001 è possibile, ma non obbligatorio, allegare ai contratti di compravendita l’inedito «certificato di stato legittimo».
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Sanare un abuso edilizio sembrava una nuova opportunità con il decreto Semplificazioni, che contemplava interessanti misure per la sanatoria edilizia, che prevedeva una legittimazione edilizia, la conformità edilizia e una sorta di facilitazione negli atti di trasferimento immobiliari.
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ESTRATTO: UNA VOLTA ACCERTATA LA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI ESEGUITI IN ASSENZA O IN TOTALE DIFFORMITÀ DAL PERMESSO DI COSTRUIRE SUI SUOLI DEMANIALI, CHE IMPONE DI ORDINARNE LA DEMOLIZIONE A CURA DEL COMUNE E A SPESE DEL RESPONSABILE DELL’ABUSO E NON RICHIEDE UN TERMINE PRECISO PER LA DIFFIDA AL RIPRISTINO
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Gli abusi edilizi commessi da un condomino (ad es. ampliamento in sopraelevazione della propria unità immobiliare, come nel caso di specie) devono essere contestati
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