TERZO CONDONO EDILIZIO: LE CONDIZIONI SECONDO IL CRITERIO STRUTTURALE E FUNZIONALE. SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO
Ai fini della sanatoria straordinaria/condono, per opere ultimate devono intendersi «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».
Il terzo condono edilizio è una misura attraverso la quale viene concesso il perdono delle sanzioni edilizie per le costruzioni abusive o realizzate in violazione delle norme urbanistiche. Questo condono si differenzia dai precedenti per i criteri strutturali e funzionali, che stabiliscono le condizioni per l’ottenimento del perdono delle sanzioni.
Il criterio strutturale riguarda le caratteristiche strutturali dell’immobile oggetto di sanatoria. In particolare, vengono prese in considerazione la solidità dell’edificio e il rispetto delle norme antincendio e antisismiche. Questo criterio mira ad assicurare che l’edificio sia sicuro e non costituisca un pericolo per la pubblica incolumità.
Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici “ultimati”, si intendono quelli completi almeno al “rustico”, espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.
Secondo la Sentenza del CONSIGLIO DI STATO n. sentenza 5754/2023 la nozione di completamento funzionale implica, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.
Il criterio funzionale, invece, riguarda l’utilizzo dell’immobile. Viene valutata la destinazione d’uso dell’edificio e se essa sia compatibile con le norme urbanistiche vigenti. Ad esempio, se un edificio è stato costruito come abitazione ma viene utilizzato come attività commerciale, potrebbe essere necessaria una sanatoria per regolarizzare la situazione.
Per beneficiare del terzo condono edilizio, è necessario presentare una domanda specifica all’autorità competente, indicando le ragioni per le quali si richiede il perdono delle sanzioni. È importante sottolineare che la sanatoria non significa legalizzazione dell’abuso edilizio, ma permette solamente di sanare la situazione.
Ai fini della concessione della sanatoria straordinaria – ricorda il Consiglio di Stato – ricade in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) l’onere di provare la data di ultimazione delle opere edilizie, dal momento che solo l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto.
In difetto di tali prove, resta integro il potere dell’Amministrazione di negare la sanatoria dell’abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria.
L’art. 32 comma 25 del DL 269/2003 (Terzo Condono edilizio) prevede, in particolare, che il nuovo condono si applica alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003.
È importante sottolineare che il condono edilizio non è una pratica sempre accettata o sostenuta da tutti. Infatti, molti ritengono che il condono rappresenti una forma di premio per chi ha commesso un abuso edilizio e che possa indurre a nuove violazioni delle norme urbanistiche. Alcuni esperti sottolineano che il perdono delle sanzioni dovrebbe essere concesso solo in casi eccezionali e per motivi validi, ad esempio quando la demolizione dell’immobile comporta un grave danno economico o sociale.
In ogni caso, la decisione di concedere o meno il condono edilizio spetta alle autorità locali competenti, le quali valuteranno attentamente le richieste e le motivazioni presentate dai richiedenti.
Ai fini della sanatoria straordinaria/condono, per opere ultimate devono intendersi «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».
Ricorda il CONSIGLIO DI STATO, che la nozione di completamento funzionale implica, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.
Nel contesto della sanatoria edilizia, le “opere ultimate” si riferiscono agli edifici in cui è stato completato il lavoro di costruzione del corpo principale dell’edificio (rustico) e la copertura dell’edificio è stata realizzata: nel caso del terzo condono edilizio le opere devono essere ultimate entro il 31 marzo 2003.
Inoltre, per quanto riguarda le opere interne negli edifici già esistenti o le opere non destinate alla residenza, esse vengono considerate “opere ultimate” quando sono state completate funzionalmente. Ciò significa che queste opere interne sono state realizzate in modo tale da essere pienamente funzionali ed utilizzabili per lo scopo a cui sono destinate.
Questa definizione delle “opere ultimate” è importante nel contesto della sanatoria edilizia poiché le leggi e i regolamenti possono stabilire quali tipi di opere rientrano nella possibilità di essere sanate o regolarizzate tramite un condono edilizio.
In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, sicché non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione; ciò non significa negare in assoluto la possibilità di intervenire su immobili rispetto ai quali pende istanza di condono, ma solo affermare che, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione prevista per l’immobile abusivo cui ineriscono, ciò deve avvenire nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell’art. 35, legge 47/1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica (Consiglio di Stato sez. II, 05/12/2019, n.8314).
