LASTRICO SOLARE E TERRAZZA A LIVELLO: DEFINIZIONI, PROPRIETA’ E DIFFERENZE
Nel contesto dell’edilizia condominiale, la corretta qualificazione giuridica delle superfici scoperte, in particolare del lastrico solare e della terrazza a livello, riveste un ruolo fondamentale ai fini dell’individuazione della titolarità del diritto di proprietà, della disciplina dell’uso esclusivo, nonché della ripartizione delle spese di manutenzione e delle responsabilità civili in caso di danni a terzi. La distinzione tra queste due tipologie di superfici non è meramente terminologica, ma incide concretamente sull’applicazione delle norme codicistiche, in particolare degli articoli 1117, 1125 e 1126 del Codice civile, nonché sulla giurisprudenza consolidata in materia di responsabilità per infiltrazioni e di partecipazione alle spese condominiali.
Cos’è il lastrico solare
Il lastrico solare è una superficie piana posta sulla sommità dell’edificio, la cui funzione principale è servire da copertura contro gli agenti atmosferici (pioggia, neve, sole). Diversamente dal tetto inclinato, può essere calpestabile, ma anche se accessibile, la sua vocazione primaria rimane quella di protezione.
Proprietà del lastrico solare
In base all’art. 1117 c.c., il lastrico solare è presuntivamente parte comune del condominio e appartiene a tutti i condomini proporzionalmente ai millesimi, salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà o regolamento condominiale.
Può diventare di proprietà esclusiva o uso esclusivo tramite:
- Atto costitutivo,
- Regolamento approvato all’unanimità,
- Usucapione (possesso continuativo per almeno 20 anni)
Anche se di uso esclusivo, continua a fungere da copertura per i locali sottostanti.
3. Cos’è la terrazza a livello
La terrazza a livello è una superficie scoperta, posta a un piano edificio, che funge da proiezione esterna/fruibile per un appartamento, pur potendo fungere anche da copertura parziale sottostante.
4. Principali differenze tra lastrico e terrazza
| Aspetto | Lastrico solare | Terrazza a livello |
|---|---|---|
| Funzione principale | Copertura dell’edificio | Proiezione esterna e affaccio |
| Posizione | In sommità dell’edificio | Allo stesso livello di un appartamento |
| Accesso | Comune o esclusivo | All’unità immobiliare cui è collegata |
5. Equiparazione normativa
Quando la terrazza svolge funzione di copertura, la giurisprudenza la equipara al lastrico per la ripartizione delle spese e la responsabilità per infiltrazioni, applicando le stesse regole civili.
6. Spese di manutenzione e riparazione (art. 1126 c.c.)
Se il lastrico o la terrazza è a uso esclusivo:
- 1/3 delle spese è a carico dell’utente esclusivo;
- 2/3 sono suddivisi tra tutti i condomini a cui serve da copertura, in proporzione ai millesimi.
Anche chi ha proprietà esclusiva sotto la copertura partecipa ai costi per la propria colonna d’aria.
7. Responsabilità in caso di danni da infiltrazioni
La responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni è condivisa:
- L’utente esclusivo è custode della superficie e risponde per danni dovuti a manutenzione negligente di strato superficiale (pavimentazione, guaine visibili).
- Il condominio risponde per la parte strutturale o impermeabilizzante sottostante (art. 1130, 1135 c.c.).
- Il risarcimento viene suddiviso in proporzione (1/3 – 2/3), salvo colpa specifica dimostrata.
8. Balconi aggettanti
I balconi sporgenti non sono considerati copertura e quindi le spese e la responsabilità restano quasi sempre a carico del singolo proprietario, salvo interventi sulla facciata condominiale o su elementi comuni .
