ABUSI EDILIZI: QUANDO E COME E’ POSSIBILE OTTENERE LA SANATORIA

Esistono diversi tipi di abuso edilizio da tenere in considerazione. In primo luogo, ci sono gli interventi in parziale difformità dal titolo autorizzativo, ovvero quei lavori che non rispettano completamente i criteri previsti. Poi ci sono gli interventi con variazioni essenziali, effettuati senza alcuna considerazione per le leggi vigenti. Un altro esempio di abuso edilizio potrebbe essere il cambio di destinazione d’uso dell’immobile o un aumento considerevole di cubatura. Inoltre, qualsiasi modifica sostanziale di parametri urbanistico-edilizi o la localizzazione dell’edificio che violi le normative previste sarà considerata un abuso, così come la violazione delle norme antisismiche.

Tuttavia, bisogna ricordare che l’abusivismo edilizio è un reato grave. L’art. 44 del Testo unico sull’edilizia prevede responsabilità penali per chi si rende colpevole di abuso edilizio. Ci sono tre tipi di reato previsti dalla normativa: la costruzione in violazione delle norme urbanistiche, la costruzione senza titolo abilitativo e la lottizzazione abusiva. A seconda del tipo di reato commesso, il trattamento sanzionatorio può variare.

Una questione aperta riguarda la qualificazione giuridica della condotta di coloro che costruiscono con un titolo illegittimo. In questo caso, sarà necessario valutare attentamente il contesto specifico ed eventualmente cercare un parere legale.

Quando un provvedimento viene annullato, si applica la stessa legge prevista per chi edifica senza autorizzazione. Tuttavia, la situazione diventa più complessa quando il titolo illegittimo non viene annullato. In merito, la giurisprudenza ha emesso diverse sentenze per dirimere la questione.
Oggi, la giurisprudenza ritiene che uno degli elementi impliciti del reato di cui alla lett. b sia l’aver posseduto un titolo abilitativo legittimo. Pertanto, il giudice deve esaminare la validità del provvedimento per escludere la responsabilità penale.
Per ovviare a un abuso edilizio, è possibile utilizzare una delle seguenti due opzioni:
1) condono edilizio: questo strumento può essere utilizzato sia in caso di costruzione senza autorizzazione, sia quando la costruzione era fuori norma. Tuttavia, il condono può essere richiesto soltanto durante specifici periodi temporali, quando una legge speciale regola questa possibilità;
2) sanatoria edilizia: questo metodo permette di legalizzare un intervento edilizio che potrebbe essere costruito, ma che non possiede il titolo abilitativo. A differenza del condono, la sanatoria non necessita dell’introduzione di una legge speciale per esercitarla.
L’ordinamento giuridico conosce diverse forme di sanatoria che possono essere adottate per risolvere questioni edilizie.

1. La sanatoria per le opere edilizie minori riguarda la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, come la sostituzione degli infissi o la ristrutturazione degli esterni. Sì, anche la recinzione rientra in questa categoria, non lasciamola nell’ombra!
2. Per le opere edilizie maggiori, invece, si tratta di ristrutturazioni e ampliamenti che comportano un aumento di volumetria o la modifica della destinazione d’uso dell’immobile. È come darsi una mano con i lavori, ma con il permesso dell’ente locale.
3. La sanatoria per la lottizzazione abusiva riguarda la divisione dei terreni in lotti e la realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione. Insomma, se avete voglia di fare il cervello in giardino, fatevela approvare!
4. Attenzione, la sanatoria dell’abuso edilizio spetta al proprietario attuale dell’immobile.
5. Affinché sia possibile esercitare la sanatoria, il proprietario dovrà presentare domanda prima che l’ente locale ponga in essere la sanzione amministrativa.

Per richiedere la sanatoria, il proprietario deve presentare due documenti cruciali:
• La documentazione tecnica, identificando i documenti necessari all’immobile in questione, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive. In questo modo, il Comune può capire di che tipo di intervento si tratta;
• La dichiarazione di conformità degli impianti, obbligatoria solo in alcuni casi, ma comunque una scelta saggia per dimostrare che il rispetto delle normative sulla sicurezza e sugli standard regolamentari sono state rispettati. Questo requisito è variabile da Comune a Comune.

La sanzione amministrativa in sanatoria è equivalente a:

• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
• 1000 €– deposito della CILA a lavori ultimati;
• 1000 €– deposito della SCIA a lavori ultimati.

Le sanzioni amministrative predette si applicano ove non vi sia:

• presenza di frazionamenti;
• aumento di cubatura;
• modificazione della destinazione d’uso.

In queste diverse ipotesi, il proprietario è tenuto a versare il doppio del Contributo di costruzione, che sarebbe dovuto essere versato in caso di comunicazione precedente ai lavori. Alle spese citate, si aggiungono quelle per retribuire il professionista coinvolto nella procedura.