LA DIFFORMITA’ CATASTALE: COME PROCEDERE

Prima di procedere con l’acquisto, la donazione o la divisione di un immobile, è fondamentale assicurarsi che lo stato di fatto corrisponda alla documentazione catastale, composta da visura e planimetria. La verifica deve comprendere tutti i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la titolarità, oltre alla rappresentazione grafica del bene. La mancanza di conformità potrebbe invalidare l’atto stesso, come previsto dal Decreto Legge del 31 maggio 2010 n.78 art.19 convertito, con modificazioni, dalla Legge del 30 luglio 2010 n.122.

L’art. 29 c.1 bis legge n. 52/1985, richiede una verifica accurata della corrispondenza oggettiva e soggettiva tra lo stato dell’immobile e la sua rappresentazione catastale. In caso di dubbi sulla conformità dell’immobile, una visura catastale da indirizzo può aiutare ad identificare il proprietario e garantire così un giusto trasferimento immobiliare.

E’ bene di effettuare la verifica dei documenti in riferimento allo stato dei luoghi già a partire dalla fase di compromesso, per evitare eventuali ritardi dovuti a problemi di conformità successivi. Inoltre, la dichiarazione di conformità catastale deve essere inserita nell’atto di compravendita dal venditore, che deve allegare la planimetria catastale. Per garantire la precisione della dichiarazione, è consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato, che redigerà un attestato di conformità.

In caso di difformità, è fondamentale agire prontamente. Si può ricorrere alla correzione degli errori, mediante dichiarazioni sostitutive o richieste di aggiornamento catasto; oppure, in caso di discrepanza sostanziale, si può scegliere di rescindere l’atto. In ogni caso, la correttezza dei dati catastali è fondamentale per evitare spiacevoli inconvenienti e garantire la validità dell’operazione immobiliare, evitando anche successive e costose rettifiche dell’atto notarile.

Se ci troviamo di fronte a una difformità catastale, è importante sapere che si ha il diritto di richiedere al proprietario dell’immobile di aggiornare la documentazione catastale a proprie spese prima del rogito notarile. Si può inserire questa richiesta come clausola sospensiva nel preliminare di compravendita per garantirti che la documentazione sia corretta prima di procedere con la transazione.

E’ importante sapere che in presenza di lievi difformità catastali è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale, come specificato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010. Si considerano lievi difformità quelle variazioni allo stato dei luoghi che non comportano un aumento del numero di vani, una modifica della destinazione d’uso, un aumento della superficie calpestabile o un cambio del numero di unità.

E’ possibile evitare la temuta variazione catastale anche in caso di piccole difformità come uno spostamento minimo di una porta, errori grafici o altre leggere modifiche che non influiscono sul numero totale dei vani.
Tuttavia, se i cambiamenti riguardano la realizzazione di bagni, cucine, ripostigli, soppalchi o altre difformità più significative, sarà necessario provvedere alla variazione catastale.

Attenzione, poiché le difformità che possono sembrare lievi a prima vista potrebbero invece rivelarsi gravi difformità urbanistiche. Per evitare problemi, è consigliabile richiedere l’aiuto di un tecnico per la dichiarazione di conformità catastale.

Negli anni passati e ancora oggi, molti proprietari hanno eseguito modifiche agli immobili senza richiedere l’autorizzazione edilizia del Comune o aggiornare la planimetria catastale. Tuttavia, la regolarità urbanistica non implica automaticamente la regolarità catastale e viceversa. È preferibile che l’immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme in quello catastale, poiché le regolarizzazioni urbanistiche richiedono spese molto elevate. Nel caso di regolarità urbanistica, le procedure amministrative per aggiornare la documentazione catastale sono rapidi e semplici. Tuttavia, se l’immobile si trova in situazione di irregolarità urbanistica, la situazione diventa molto più complicata. In questo caso, è necessario effettuare una regolarizzazione edilizia, ma quest’ultima non sempre è possibile, poiché può essere difficile garantire la rispondenza del fabbricato ai requisiti urbanistici richiesti.