SUPERBONUS E CESSIONE DI IMMOBILE: CHIARIMENTI SULLA PLUSVALENZA FISCALE
La risposta n. 137 del 20 maggio 2025, fornita dall’Agenzia delle Entrate, ha chiarito un aspetto rilevante in materia di tassazione delle plusvalenze immobiliari legate agli interventi edilizi agevolati. In particolare, la rivendita di un immobile acquistato da un’impresa che aveva effettuato interventi di riduzione del rischio sismico beneficiando del Superbonus non genera plusvalenza imponibile, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR.
Il caso analizzato dall’Agenzia
Il contribuente che ha formulato il quesito aveva acquistato un immobile su cui erano stati effettuati lavori di consolidamento antisismico, rientranti nella disciplina del Superbonus (articoli 119 e seguenti del Decreto-Legge n. 34/2020). Nel periodo di vigenza dell’agevolazione, gli acquirenti di tali immobili potevano optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione fiscale.
L’interpello presentato riguardava la tassazione della plusvalenza generata dalla successiva cessione dell’immobile, in relazione al nuovo articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR, introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, che include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili oggetto di interventi edilizi agevolati, purché conclusi da non più di dieci anni. Il contribuente chiedeva se la norma fosse applicabile anche nel caso in cui la vendita riguardasse un immobile che aveva beneficiato del Superbonus, ma senza che lui stesso avesse eseguito direttamente gli interventi.
Il nuovo regime fiscale delle plusvalenze immobiliari
La disposizione introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 prevede che siano imponibili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili per i quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati dal Superbonus, se i lavori sono stati completati da meno di dieci anni rispetto alla cessione. Tuttavia, la normativa esclude dall’imponibilità le plusvalenze derivanti dalla vendita di:
- Immobili acquisiti per successione;
- Immobili adibiti a abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita (o per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione, se inferiore a dieci anni).
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, ha fatto riferimento ai chiarimenti già forniti dalla circolare n. 13/2024, evidenziando che la tassazione delle plusvalenze si applica solamente alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, e non alle rivendite successive.
La motivazione di questo principio risiede nel fatto che la norma si riferisce esclusivamente agli immobili sui quali il cedente abbia eseguito direttamente gli interventi agevolati. Di conseguenza, se il contribuente ha acquistato l’immobile da un’impresa di costruzione che ha eseguito i lavori e poi lo ha venduto, la plusvalenza imponibile viene realizzata dalla società costruttrice e non dagli acquirenti successivi.
Nel caso esaminato, il contribuente aveva acquistato un immobile già ristrutturato con interventi antisismici, beneficiando del Superbonus, e ora intendeva venderlo. L’Agenzia ha quindi escluso l’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR, precisando che il reddito derivante dalla cessione non rientra tra le plusvalenze soggette a tassazione in quanto non si tratta della prima vendita dell’immobile post-intervento.
Conclusioni pratiche
L’interpello n. 137/2025 chiarisce un aspetto fondamentale della disciplina fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati:
- Se la vendita avviene direttamente dopo l’esecuzione dei lavori, la plusvalenza è imponibile.
- Se la vendita riguarda un immobile acquistato da un’impresa che ha già eseguito i lavori, la tassazione non si applica.
- In caso di rivendita entro cinque anni dall’acquisto, e se l’immobile non è stato adibito a abitazione principale, la cessione può comunque generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.
Questo chiarimento è particolarmente rilevante per chi ha acquistato immobili ristrutturati con il Superbonus e intende venderli, evitando l’assoggettamento a tassazione delle eventuali plusvalenze.
