RIFACIMENTO CANALI DI SCOLO CONDOMINIALI: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
I pluviali – ovvero i canali di scolo delle acque piovane – sono elementi fondamentali per la protezione dell’edificio condominiale. Convogliano l’acqua meteorica dal tetto o dal lastrico solare verso il basso, evitando infiltrazioni e danni strutturali. Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, questi manufatti rientrano tra le parti comuni dell’edificio, poiché svolgono una funzione utile a tutti i condòmini.
La loro manutenzione o rifacimento può generare dubbi sulla ripartizione delle spese, soprattutto in edifici complessi con più scale, corpi separati o lastrici solari di proprietà esclusiva. La regola generale prevede che tutti i condòmini partecipino alle spese in base ai millesimi di proprietà, anche se il tetto o il lastrico solare è di proprietà di uno solo.
Tuttavia, esistono eccezioni:
- In caso di condominio parziale, le spese vanno ripartite solo tra i condòmini che beneficiano direttamente del manufatto.
- Se il pluviale serve solo una porzione dell’edificio, pagano solo i proprietari sottostanti quella verticale.
La giurisprudenza ha confermato che i pluviali, anche se installati su parti private, sono da considerarsi beni comuni se servono l’intero edificio (Trib. Reggio Calabria, 2021; Trib. Crotone, 2020)
Tabella riepilogativa delle spese
| Situazione condominiale | Chi paga le spese di rifacimento? | Riferimento normativo/principio applicato |
|---|---|---|
| Pluviali al servizio dell’intero edificio | Tutti i condòmini in base ai millesimi | Art. 1117 c.c. – Parte comune |
| Pluviali su lastrico solare privato ma funzionali a tutti | Tutti i condòmini in base ai millesimi | Trib. Reggio Calabria, 2021 |
| Pluviali che servono solo una scala o corpo separato | Solo i condòmini di quella sezione | Condominio parziale – uso diretto |
| Pluviali che servono solo una verticale | Solo i proprietari sottostanti quella verticale | Art. 1123 c.c. – Proporzione all’uso |
| Delibera assembleare con ripartizione diversa | Solo se approvata all’unanimità | Modifica convenzionale del regolamento |
Scenario condominiale simulato
- Condominio: 6 appartamenti distribuiti su 3 piani (2 per piano)
- Tetto: comune
- Pluviali: uno per ciascun lato verticale, ciascuno al servizio di 3 unità
- Intervento: rifacimento completo di un singolo pluviale
- Costo totale dell’intervento: € 1.800,00
Millesimi coinvolti
| Appartamento | Piano | Millesimi di proprietà | Posizione verticale servita | Coinvolto nelle spese |
|---|---|---|---|---|
| Int. 1 | Piano terra | 150 | Servita dal pluviale | ✅ |
| Int. 2 | Piano terra | 150 | Non servita | ❌ |
| Int. 3 | Primo piano | 170 | Servita dal pluviale | ✅ |
| Int. 4 | Primo piano | 170 | Non servita | ❌ |
| Int. 5 | Secondo piano | 180 | Servita dal pluviale | ✅ |
| Int. 6 | Secondo piano | 180 | Non servita | ❌ |
| Totale coinvolto | – | 500 millesimi | – | – |
Ripartizione simulata della spesa
| Appartamento | Millesimi coinvolti | Percentuale su 500 | Quota da versare (€) |
|---|---|---|---|
| Int. 1 | 150 | 30,00% | € 540,00 |
| Int. 3 | 170 | 34,00% | € 612,00 |
| Int. 5 | 180 | 36,00% | € 648,00 |
| Totale | 500 | 100% | € 1.800,00 |
Questa simulazione riflette il principio del condominio parziale: pagano solo i condòmini che beneficiano direttamente del pluviale oggetto dell’intervento, in proporzione ai loro millesimi.
