PRIMA CASA E PIU’ IMMOBILI: TRE ANNI PER LA FUSIONE. I CHIARAMENTI DELLA CASSAZIONE
Con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio importante in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”: in caso di acquisto contestuale di due unità abitative con richiesta del beneficio su entrambe, il termine triennale a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per contestare l’agevolazione in caso di mancata unificazione decorre solo dopo i tre anni concessi al contribuente per realizzare l’unione fisica e catastale degli immobili.
Il contesto normativo e di prassi
L’Agenzia delle Entrate, con numerosi interventi di prassi (circolari n. 38/2005, 31/2010, 18/2013, 2/2014 e risoluzione n. 142/2009), ha riconosciuto che il beneficio “prima casa” può essere applicato anche all’acquisto di due abitazioni contigue, a condizione che:
- gli immobili siano destinati, successivamente all’acquisto, a costituire un’unica unità abitativa;
- l’unità immobiliare risultante conservi le caratteristiche tipiche previste per l’accesso all’agevolazione “prima casa”.
Il caso concreto
Una contribuente aveva acquistato due appartamenti contigui, beneficiando dell’agevolazione “prima casa” su entrambi. Tuttavia, l’Ufficio, dopo un controllo, ha revocato l’agevolazione su uno dei due immobili, ritenendo che la contribuente non avesse provveduto all’unificazione entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto.
La contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che la revoca fosse intervenuta oltre i limiti temporali concessi all’Ufficio per effettuare il controllo. Dopo un primo grado favorevole alla contribuente, la Corte di giustizia tributaria dell’Abruzzo ha invece accolto le ragioni dell’Amministrazione, ritenendo legittima la revoca.
La pronuncia della Corte di Cassazione
Nel pronunciarsi sul ricorso, la Corte di Cassazione ha confermato la possibilità di usufruire dell’agevolazione su più immobili acquistati contemporaneamente, purché sia dimostrata l’effettiva unificazione degli stessi entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Questo adempimento, pur non essendo espressamente previsto da una norma con un termine perentorio, è ritenuto comunque vincolante ai fini della permanenza del beneficio.
I giudici hanno inoltre sottolineato che, nei casi in cui i presupposti per il beneficio vengono meno successivamente all’acquisto – come nel caso della mancata unificazione – il termine di tre anni per il controllo da parte dell’Amministrazione non decorre dalla data dell’atto, bensì dal momento in cui scade il periodo entro il quale il contribuente avrebbe dovuto adempiere (ovvero, decorso il triennio senza che sia avvenuta l’unificazione).
Mendacio originario e successivo
La Corte distingue tra:
- Mendacio originario: quando la carenza dei requisiti è già presente al momento della registrazione dell’atto. In questo caso, il termine triennale per l’attività di accertamento decorre dalla registrazione stessa.
- Mendacio successivo: quando la violazione dei requisiti si manifesta solo dopo l’atto (es. mancata realizzazione dell’unione). Qui, il termine per l’azione dell’Ufficio parte dal momento in cui l’inadempimento diventa verificabile.
Nel caso specifico, la Cassazione ha ritenuto legittimo l’avviso di revoca notificato il 10 maggio 2019, successivamente alla scadenza dei tre anni dalla registrazione (5 aprile 2016) e dopo aver accertato che, entro il 5 aprile 2019, l’unificazione non era stata completata né dal punto di vista edilizio né catastale.
Conclusione
La Corte ha quindi confermato la legittimità e la tempestività dell’azione dell’Amministrazione finanziaria, precisando che il contribuente che acquista due immobili con l’intento di unirli in un’unica “prima casa” ha un termine massimo di tre anni per completare l’unificazione. Solo dopo il decorso di tale periodo in assenza dell’adempimento, decorre il termine triennale a disposizione dell’Ufficio per contestare e revocare l’agevolazione.
