CONFORMITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico delEdilizia DPR 380/01). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
• Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

Prima di vendere, acquistare o ristrutturare casa, è bene accertarsi che tutto si svolga in maniera corretta, per non rischiare di incappare, in seguito, in pesanti problematiche.

Il certificato di conformità urbanistica – o la certificazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione. In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento.

Tale documento, pertanto, stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

Tale documento è assolutamente necessario in tre casi, ovvero:

1. Compravendita immobiliare, in quanto un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato, secondo la Cassazione, non è commerciabile.
2. Richiesta e sottoscrizione di un mutuo.
3. Lavori di ristrutturazione e/o modifiche all’assetto originario dello stabile.

In particolare, se si desidera acquistare o vendere un immobile, si dovrà verificare che tutto sia in regola. In presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le condizioni dell’immobile, infatti, spetta al venditore l’obbligo di sanare – ove possibile – gli eventuali abusi edilizi, con la procedura di sanatoria.

Si evidenzia, che non tutte le irregolarità possono essere sanate.

LA VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA

La verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto. Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvedere a visionare l’edificio e, in caso di esito positivo, a rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica, corredata di un’apposita relazione tecnica.

Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il venditore dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.

LA REGOLARITA’ URBANISTICA E LA REGOLARITA’ CATASTALE

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda la differenza tra conformità urbanistica e catastale. Infatti, talvolta capita che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con le informazioni presenti in Comune: in altre parole, un immobile, seppure abusivo, può essere accatastato. Tuttavia, la dichiarazione di conformità catastale non ha alcuna valenza probatoria. Pertanto, prima di procedere con la compravendita o con i lavori di ristrutturazione, occorre verificare la regolarità urbanistica.

COME SI VERIFICA LA CONFORMITA’ URBANISTICA

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

PRINCIPALI CAUSE DI IRREGOLARITA’ URBANISTICHE

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
  Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
  Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

TRASFERIMENTI E REGOLARITA’ URBANISTICA

Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi:

• Nell’atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l’immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire.
• Tuttavia se l’immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.
• In caso di modifiche importanti dell’immobile (ricadenti nella cosiddetta “ristrutturazione pesante” Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione e ricostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità.
• In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel rogito la concessione in sanatoria.
• In caso di minime modifiche dell’immobile non andrà obbligatoriamente menzionato (anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIL, etc) è stata utilizzata per fare i lavori.

Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti se l’immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita.