TERRENI EDIFICABILI: LA CASSAZIONE SEMPLIFICA I CRITERI PER LA TASSAZIONE
La Cassazione, con l’ordinanza n. 17198 del 26 giugno 2025, stabilisce un principio fiscale di rilievo: un terreno è considerato edificabile ai fini fiscali qualora inserito nel piano regolatore adottato dal Comune, indipendentemente da approvazioni regionali o piani attuativi. Questa interpretazione ha un impatto diretto sul calcolo della plusvalenza tassabile in caso di vendita.
Normativa di riferimento: plusvalenze e TUIR
Secondo l’art. 67, comma 1 lett. b) del TUIR (DPR 917/1986), è soggetta a tassazione come reddito diverso la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, a prescindere dalla durata del possesso. Ciò significa che anche un terreno acquisito da anni, se già edificabile, genera obbligo fiscale in caso di vendita
La vicenda processuale
Una proprietaria cede un terreno, che l’Agenzia delle Entrate considera edificabile ai sensi del piano regolatore, emettendo un avviso di accertamento su plusvalenza. La contribuente contesta, sostenendo che l’area fosse destinata a uso pubblico e priva di effettiva edificabilità operativa. Nonostante prima e seconda istanza tributaria confermassero la tassazione, la questione arriva in Cassazione.
Decisione della Cassazione
La Corte Suprema conferma che:
- È sufficiente l’inserimento nello strumento urbanistico generale Comunale per considerare un terreno edificabile.
- Non è necessario l’avvio del procedimento regionale o l’attivazione dei piani attuativi.
- Questa qualificazione incide direttamente sul valore economico del suolo e, di conseguenza, sulla determinazione della base imponibile per le plusvalenze.
Da urbanistica a fiscalità: il passaggio economico del terreno
Secondo la Corte, bastano le previsioni urbanistiche per modificare irreversibilmente il valore del terreno, anche se non immediatamente edificabile. La Cassazione già precedentemente aveva chiarito che la trasformazione economica consegue all’adozione del piano regolatore, indipendentemente dal perfezionamento degli strumenti operativi.
Implicazioni per contribuenti ed enti locali
- Un terreno compreso nel piano regolatore è fiscalmente equiparato a un’area edificabile, anche se non ancora urbanisticamente realizzabile.
- Il contribuente che vende un terreno simile deve considerare obbligatoria la contabilizzazione della plusvalenza, con conteggio delle imposte secondo le regole previste.
- Il Comune può stabilire valori minimi per metro quadrato, uniformi per la determinazione fiscale, ma l’inclusione nel PRG resta sufficiente per il regime tributario.
Tabella riepilogativa
| Situazione terreno | Effetto fiscale (plusvalenza) |
|---|---|
| Inserito nel PRG come edificabile | Soggetto a tassazione, anche senza strumenti attuativi |
| Solo destinato agricolo, senza edificabilità urbanistica | Escatolato dalla base imponibile plusvalenza |
| Vincoli o destinazione pubblica dichiarati effettivi | Possibile rivalutazione al ribasso del valore venale imputabile |
Conclusioni operative
Eventuali elementi che limitino effettivamente l’utilizzo edilizio (vincoli, destinazioni vincolanti) possono giustificare una riduzione del valore imponibile, ma non l’esclusione automatica dalla tassazione. L’inserimento in piano regolatore è il criterio prevalente per qualificare un terreno come edificabile ai fini fiscali.La tassazione della plusvalenza è ragionevole anche in assenza di attività costruttiva concreta, ma solo sulla base delle potenzialità urbanistiche.
