L’AGIBILITA’ EDILIZIA CON IL SALVA CASA: LO STUDIO NOTARILE n. 40-2025/P
Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo Studio n. 40-2025/P pubblicato il 10 luglio 2025, ha approfondito gli effetti del D.L. 69/2024 (“Decreto Salva Casa”) sull’istituto dell’agibilità edilizia, con particolare riferimento alla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), al regime transitorio di deroga ai requisiti igienico-sanitari e alla delimitazione dell’intervento pubblico in materia di vigilanza edilizia.
Il documento, di rilevante interesse per professionisti tecnici e operatori giuridici, propone una lettura sistematica aggiornata, utile alla corretta applicazione della normativa edilizia in fase di realizzazione, commercializzazione e riqualificazione immobiliare.
1. Evoluzione normativa dell’agibilità edilizia
L’agibilità si è evoluta da licenza esplicita rilasciata dal Comune (R.D. 1265/1934) alla configurazione attuale di condizione legittimante l’uso dell’immobile, attestata mediante la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 222/2016.
L’introduzione della SCA ha comportato la definitiva sostituzione del provvedimento espresso con un meccanismo di autocertificazione tecnico-amministrativa, escludendo sia l’atto autorizzatorio sia il silenzio-assenso.
2. La SCA: configurazione tecnico-giuridica e effetti procedimentali
La SCA si qualifica come dichiarazione asseverata di conformità funzionale dell’immobile, rilasciata da tecnico abilitato, da presentarsi entro 15 giorni dal completamento delle finiture edilizie.
L’adempimento è obbligatorio nei seguenti casi:
- nuove costruzioni;
- interventi su requisiti essenziali (sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità, efficienza energetica, banda ultralarga).
La documentazione da allegare comprende:
- dichiarazione tecnica sull’esecuzione a regola d’arte;
- certificazioni impiantistiche;
- collaudo statico;
- dichiarazioni di accessibilità e infrastrutturazione digitale.
La mancata presentazione non preclude la commerciabilità giuridica del bene, ma ne può compromettere la commerciabilità economica, incidendo sull’utilizzabilità concreta e sull’interesse legittimo dell’acquirente.
3. Deroga transitoria ai requisiti igienico-sanitari: ambito applicativo e condizioni
Il Decreto Salva Casa introduce una deroga temporanea, applicabile fino all’emanazione del decreto ministeriale attuativo con nuovi parametri prestazionali.
Sono derogabili:
- l’altezza interna minima (ammessa tra 2,40 e 2,70 m);
- la superficie minima per alloggi monostanza (20 m² per una persona, 28 m² per due).
La deroga è circoscritta agli interventi di recupero edilizio destinati al miglioramento igienico-sanitario, condizionati a progettazione proporzionata al numero degli occupanti.
4. Potere di controllo della pubblica amministrazione: limiti e strumenti
La presentazione della SCA consente l’immediato utilizzo dell’immobile, subordinato al potere di verifica dell’amministrazione entro 30 giorni.
Entro tale termine, il Comune può:
- vietare l’uso in caso di carenza dei requisiti;
- ordinare l’adeguamento, con termine non inferiore a 30 giorni.
Decorso il periodo, l’utilizzo è legittimo, salvo esercizio dei poteri ordinari di vigilanza e autotutela previsti dall’art. 19, comma 6-ter, della L. 241/1990.
Il Comune conserva, in ogni caso, il potere di:
- dichiarare l’inagibilità formale o sostanziale (artt. 26 TUE e 222 R.D. 1265/1934);
- adottare provvedimenti proporzionati a tutela di interessi pubblici rilevanti.
5. Riflessi contrattuali e soluzioni pattizie in materia di agibilità
L’agibilità edilizia non costituisce requisito imprescindibile ai fini del trasferimento della proprietà, ma può influire sulla risoluzione del contratto nei casi di impossibilità di utilizzo conforme del bene.
È ammissibile escludere contrattualmente l’obbligo di consegna dell’agibilità, previa espressa pattuizione, nei seguenti contesti:
- vendita di immobili al grezzo;
- attribuzione dell’onere di completamento all’acquirente;
- disciplina dettagliata degli adempimenti edilizi.
È raccomandabile l’inserimento di clausole chiare ed equilibrate, volte a tutelare le parti ed evitare contenziosi.
