IL RECUPERO DI UNITA’ COLLABENTI PUO’ USUFRUIRE DEL SUBERBONUS SE DESTINATE AD ABITAZIONI PRINCIPALI AL TERMINE DEI LAVORI
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 377/2023 sembra confermare che nel caso di immobili soggetti a demolizione e ricostruzione, le unità collabenti possono essere incluse nel recupero edilizio e beneficiare del Superbonus purché poi vengano destinate ad abitazione principale.
Questa misura mira a incentivare il recupero delle unità collabenti e a ridurre il numero di edifici abbandonati o inutilizzati, utilizzando le risorse esistenti per creare nuove abitazioni. Inoltre, il fatto che l’incentivo fiscale sia legato alla trasformazione dell’unità collabente in abitazione principale assicura che le persone effettivamente utilizzeranno l’immobile e non lo lasceranno inutilizzato.
Questa misura può avere numerosi vantaggi, tra cui la creazione di nuove abitazioni, il recupero di edifici abbandonati, il miglioramento estetico delle aree urbane e la riduzione degli sprechi di risorse. Tuttavia, come per ogni incentivo fiscale, occorre una corretta gestione e controllo per evitare abusi o utilizzi impropri dei fondi pubblici.
In sintesi, un superbonus del 90% per il recupero delle unità collabenti, purché diventino abitazioni principali, sarebbe un incentivo fiscale molto generoso per incentivare la riutilizzazione di edifici inutilizzati e creare nuove abitazioni.
IL CASO
Il contribuente istante fa presente di aver acquistato, fruendo dell’agevolazione ”prima casa”, un immobile accatastato in categoria A/3 ma descritto come parzialmente crollato e in stato fatiscente, con tetti e solai completamenti crollati, con solo parte delle pareti esterne e, pertanto, inagibile.
Per rendere abitabile detto immobile, è intenzionato ad effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione avvalendosi dell’agevolazione Superbonus (art. 119 del dl 19 maggio 2020, n. 34 “decreto Rilancio”).
L’istante precisa di soddisfare parzialmente le condizioni previste dalla normativa vigente per accedere al Superbonus in caso di interventi su immobili unifamiliari, in quanto risulta:
- essere titolare di diritto di proprietà sull’unità immobiliare;
- avere un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8bis.1 dell’art. 119 del citato decreto Rilancio, non superiore a 15.000 euro.
Ma a causa della riportata inagibilità dell’immobile, egli sottolinea di non aver ancora stabilito la propria residenza nello stesso, poiché ciò potrà avvenire solo al termine dei lavori di demolizione e ricostruzione.
Il contribuente chiede, pertanto, se possa beneficiare del Superbonus qualora adibisca l’immobile a propria abitazione principale, stabilendovi anche la propria residenza, solo alla fine degli interventi previsti.
Entrando nel vivo della risposta, le Entrate premettono che l’articolo 9, comma 1, lettera a), numero 3) del decreto Aiuti-quater ha modificato il comma 8bis dell’art. 119 del decreto Rilancio, introducendo il terzo periodo, ai sensi del quale per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, arti e professioni, il Superbonus spetta nella misura del 90% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente:
- sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare,
- che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale,
- che il contribuente abbia un ”reddito di riferimento”, determinato ai sensi del comma 8bis.1 del medesimo art. 119, non superiore a 15.000 euro.
La circolare n. 13/E del 2023 precisa, tra l’altro, che per interventi avviati dal 1° gennaio 2023 devono intendersi, in linea generale, gli interventi per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) sia stata presentata a decorrere dalla predetta data e la cui data di inizio lavori, indicata nella medesima CILA, sia successiva al 31 dicembre 2022. Possono rientrare, inoltre, nella nuova disciplina anche gli interventi per i quali la presentazione della CILA sia antecedente al 1° gennaio 2023, purché il contribuente dimostri che i lavori abbiano avuto inizio a decorrere dall’anno 2023, circostanza che può essere documentata dalla data di inizio lavori indicata nella CILA o anche mediante un’attestazione resa dal direttore dei lavori secondo le modalità dell’autocertificazione rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del dpr n. 445 del 2000.
In merito al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, la citata circolare chiarisce che possa essere applicata la definizione del comma 3bis dell’articolo 10 del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al dpr 22 dicembre 1986, n. 917, secondo cui:
per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Il medesimo documento di prassi ha, inoltre, chiarito che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, il Superbonus spetta per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine degli stessi.
Ciò premesso, l’istante, potrà fruire del Superbonus nella misura del 90% delle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023, a condizione che l’immobile di proprietà oggetto degli interventi agevolabili sia adibito ad abitazione principale, nel senso sopra chiarito, al termine degli interventi medesimi.
