CANNA FUMARIA IN CONDOMINIO: L’ASSEMBLEA DEVE SEMPRE MOTIVARE IL DINIEGO

canna fumaria in condominio

Per l’istallazione di una canna fumaria, la giurisprudenza ricorre all’art. 1102 del codice civile rubricato uso della cosa comune, secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. L’istallazione di una canna fumaria sulle parti comuni sicuramente non dovrebbe modificare la destinazione d’uso di quel bene condominiale e non dovrebbe modificare il decoro architettonico al punto tale da modificare materialmente o alterare l’entità sostanziale originaria delle cose comuni (Cass 12654/2016).

L’assemblea di condominio non può comunque negare l’istallazione della canna fumaria e se ciò dovesse accadere, la scelta va motivata. Sarebbe sicuramente necessaria una perizia tecnica di parte, da presentare in sede assembleare che specifichi lo spazio di allocazione del manufatto oggetto di richiesta, qualifichi se sussistono  i presupposti richiamati dall’art 1120 del codice civile ultimo comma, ossia se il manufatto in questione può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il Tribunale di Ravenna con la sentenza del 02- 12- 2020, n. 919 ha affermato che non si puo considerare legittimo il il comportamento dell’assemblea che, sulla base di generiche preoccupazioni, non concede ad un condomino l’autorizzazione, richiesta da una norma del regolamento, per l’installazione di una canna fumaria nel cavedio. 

IL FATTO

Un condomino concedeva in locazione il proprio immobile ad una società al fine di consentire a quest’ultima lo svolgimento dell’attività di pizzeria; di conseguenza richiedeva al condominio l’autorizzazione,  come previsto  da una norma del regolamento, all’installazione sul muro interno del cavedio di una canna fumaria idonea allo smaltimento dei fumi prodotti dall’attività di ristorazione.

 L’assemblea, però, negava l’autorizzazione richiesta

Alla base del rifiuto vi era la preoccupazione che la nuova attività potesse causare rumori e odori sgradevoli ma anche creare problemi di ordine pubblico.  A seguito di tale decisione la società conduttrice lasciava i locali, con la conseguenza che il condòmino locatore si rivolgeva al Tribunale per chiedere che si accertasse l’illegittimità della delibera e il suo diritto di installare la canna fumaria, con condanna dei condomini al risarcimento dei danni. 

LA DECISIONE DEL TRIBUNALE

Il Tribunale ha dato ragione al condomino-locatore. Secondo il Giudice, la norma del regolamento che condiziona la modifica delle parti comuni da parte di un singolo condomino ad un’autorizzazione dell’assemblea mira a tutelare più adeguatamente il rischio di “danno” alle parti comuni, senza tuttavia ridurre l’estensione delle facoltà di godimento del condomino che, quindi, debbono ritenersi comprese entro i limiti:

  •  della destinazione d’uso, 
  • dell’altrui pari godimento, 
  • del pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico dell’edificio, delineati dagli articoli 1102, 1120, 1122 c.c.;

Tuttavia – come ha sottolineato il Tribunale – la delibera con cui i condomini hanno negato l’autorizzazione all’installazione della canna fumaria non è dovuta allo sforamento dei limiti delineati sub artt. 1102, 1122 c.c., bensì motivata esclusivamente dalla generica preoccupazione che l’attività di ristorazione potesse arrecare disagio alla vita condominiale, in termini appunto di sporco, odori sgradevoli, ordine pubblico. 

La delibera è stata pertanto dichiarata nulla in quanto ha negato, per motivi ambigui, un legittimo diritto ad un condomino. 

In ogni caso il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento dei danni subiti dal proprietario dei locali.

Resta fermo che la collettività condominiale deve controllare se la canna fumaria può incidere sulla destinazione d’uso del muro o se la canna fumaria può arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile o verificare l’idoneità del manufatto a pregiudicarne il decoro architettonico: in altre parole si dovrà solo verificare se il condomino ha violato o meno l’art. 1102 c.c.

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