VARIAZIONE RENDITA CATASTALE E IMU. OBBLIGHI DI NOTIFICA

La modifica della rendita catastale può incidere notevolmente sulle spese e sulle tasse relative a un immobile, con particolare riguardo all’IMU, ossia l’Imposta Municipale Unica. Tuttavia, non è sempre chiaro per i contribuenti quando e come questi cambiamenti diventano validi ai fini fiscali. In questo articolo esploreremo cosa accade in caso di aggiornamento della rendita catastale e la sua decorrenza ai fini IMU.

Cosa succede quando cambia la rendita catastale? Le variazioni della rendita catastale possono verificarsi per vari motivi: ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, degrado o abbandono del bene, o revisioni delle zone catastali comunali.

Un aumento o una diminuzione della rendita catastale modifica il valore catastale dell’immobile di conseguenza. Analizzeremo l’impatto di queste variazioni, considerando l’influenza su diverse tasse, tra cui le imposte locali e altre tipologie.

Partiamo dall’IMU, il cui importo è direttamente influenzato dalla rendita catastale. Se aumenta la rendita, l’IMU da pagare cresce, mentre cala se la rendita diminuisce. Le variazioni incidono anche sulle tasse legate alla compravendita di immobili.

All’acquisto, l’imposta di registro, calcolata sul valore catastale, è maggiore o minore a seconda dell’importo della rendita. Lo stesso vale per successioni e donazioni: cambiamenti nella rendita catastale influenzano il valore dell’immobile e, di conseguenza, le imposte dovute. Sulla dichiarazione Irpef, per immobili non locati situati nello stesso comune della dimora principale, l’imposta si basa su una rendita catastale rivista aumentata del 5% e poi di un ulteriore terzo. Anche l’ISEE ne risente, poiché include il patrimonio immobiliare del nucleo familiare.

Quando è obbligatoria la notifica della variazione della rendita catastale? Come accennato, la rendita catastale può variare per molte ragioni, ma in certi casi è obbligatorio notificare tali modifiche.

Secondo l’allegato B della circolare n.1/2006 dell’Agenzia del Territorio, l’obbligo di notifica sorge quando si effettuano cambiamenti che influenzano la rendita catastale, come:

Costruzione di nuove unità immobiliari, sia fuori terra che sotterranee.

– Ampliamenti di unità esistenti con cambiamenti della sagoma esterna o sotterranea dell’edificio.

– Modifiche della superficie delle unità, come frazionamento o fusione di una o più unità immobiliari.

– Cambiamenti interni delle unità con ridistribuzione dei vani principali e accessori.

– Variazioni della destinazione d’uso delle unità immobiliari.

• interventi di ammodernamento che prevedono la costruzione o l’aggiunta di servizi igienici;

• altri interventi rilevanti di ristrutturazione delle unità immobiliari.

L’obbligo di dichiarare la variazione della rendita catastale si applica anche nei casi in cui i lavori, pur non cambiando la planimetria dell’immobile, aumentano il valore della rendita del 15% o più.

Inoltre, la legge di bilancio 2024 ha introdotto l’obbligo di comunicazione per tutti i beneficiari del Superbonus.

Da quando è attiva la modifica della rendita catastale? Oltre a sapere quando è richiesta la notifica della modifica della rendita catastale, è importante anche capire la data di efficacia, soprattutto in relazione all’IMU.

L’effetto della variazione della rendita catastale si basa su date diverse a seconda del motivo. Se il contribuente richiede la variazione a seguito di ristrutturazioni, la nuova rendita è immediatamente valida, a partire dalla data di presentazione della dichiarazione. Se invece la modifica è d’ufficio, ossia per aggiornamenti o revisione dei parametri, prende effetto dalla data di notifica, come stabilito dall’articolo 74 della Legge n. 342/2000. Un terzo scenario è quando la variazione avviene per un accertamento che corregge l’estimo. Se è dovuta a un errore di inserimento dati o a una valutazione sbagliata, l’efficacia si calcola dal momento dell’originario classamento. Se, al contrario, l’errore è del contribuente, la nuova rendita ha effetto dalla data della richiesta di rettifica.

Quando la modifica della rendita catastale non è retroattiva? Ci sono situazioni in cui la variazione della rendita non è retroattiva:

• modifiche all’immobile denunciate dal contribuente, purché non risultino da una falsa dichiarazione;

• errore nel classamento da parte del contribuente, con nuove rendite valide solo in futuro;

• sentenza favorevole al contribuente, con rideterminazione della rendita;

• attribuzione di nuova rendita tramite riclassamento d’ufficio;

• accertamento concordato quando l’Agenzia delle Entrate e il contribuente si accordano su una nuova rendita.

Decorrenza della variazione della rendita catastale ai fini IMU. L’efficacia giuridica della variazione della rendita catastale non sempre coincide con quella fiscale, che segue spesso tempistiche diverse. Una recente ordinanza della Cassazione, del 2 agosto 2024, ha confermato che, ai fini IMU, deve essere considerata la rendita catastale vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Se la rendita cambia durante l’anno, la decorrenza per l’IMU è dal 1° gennaio dell’anno successivo. Le variazioni della rendita catastale dovute a correzioni di errori materiali o a modifiche nella consistenza o nella destinazione d’uso, segnalate dal contribuente stesso, non seguono questa regola. In questi casi, l’IMU decorre dalla data della denuncia.

Un’altra eccezione riguarda la rettifica della rendita proposta, cioè quella indicata dal contribuente tramite la procedura DOCFA. Tale rendita rimane provvisoria finché gli uffici competenti non la convalidano o rettificano entro 12 mesi. Si arriva così alla determinazione della rendita catastale definitiva, che viene notificata al contribuente, da cui decorrono i 60 giorni per un eventuale ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria. La Cassazione stabilisce che l’efficacia retroattiva della rendita definitiva ai fini IMU parte dalla data della variazione, ovvero dalla denuncia del contribuente.

Come si calcola l’IMU quando cambia la rendita catastale? Prima di tutto, la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%. Successivamente, si moltiplica il risultato per i seguenti coefficienti a seconda della categoria catastale:

– 160 per i fabbricati nei gruppi da A ad A/9 e C/2, C/6, C/7;

– 140 per i fabbricati nei gruppi B, C/3, C/4, C/5;

– 80 per i fabbricati nella categoria A/10 e D/5;

– 65 per i fabbricati nel gruppo D, ad eccezione di D/5;

– 55 per i fabbricati classificati come C/1.

La base imponibile ottenuta si moltiplica per l’aliquota stabilita dal Comune e si sottraggono eventuali detrazioni o agevolazioni disponibili. In particolare, se durante l’anno si verifica una variazione della rendita catastale, per esempio a causa di lavori di ristrutturazione, l’IMU si calcola considerando tre rendite diverse: la rendita “vecchia” per i mesi prima dell’inizio dei lavori, il valore dell’area edificabile durante i lavori, e la nuova rendita a partire dalla fine dei lavori.