DETRAZIONE RISTRUTTURAZIONE: L’EREDE PERDE IL BENEFICIO FISCALE SE L’IMMOBILE E’ LOCATO

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32117/2024, ha sancito un principio chiave in materia di detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia in ambito successorio. Secondo la pronuncia, l’erede può continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali legate ai lavori eseguiti dal defunto solo se mantiene la detenzione materiale e diretta dell’immobile. La locazione a terzi, anche parziale, determina automaticamente la perdita del beneficio fiscale, interrompendo il legame personale con il bene e modificando la natura dell’utilizzo dell’immobile.

Il quadro normativo di riferimento

La disciplina delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie prevede il diritto del contribuente di recuperare una parte delle spese sostenute attraverso un meccanismo di sgravio fiscale ripartito su più anni. Tuttavia, nel caso in cui il proprietario deceda prima di aver usufruito appieno del beneficio, la detrazione può essere trasmessa agli eredi, ma con precise limitazioni.

L’art. 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002 n. 289 stabilisce che l’agevolazione è riconosciuta agli eredi “che conservino la detenzione materiale e diretta del bene”, imponendo dunque un requisito essenziale per la fruizione della detrazione. Il principio sotteso alla norma è quello di garantire che il beneficio fiscale sia collegato all’utilizzo diretto dell’immobile e non alla mera titolarità del diritto di proprietà.

La sentenza della Cassazione e il principio di detenzione diretta

Nel caso esaminato, la Cassazione ha chiarito che la detenzione materiale e diretta deve tradursi in una disponibilità personale e immediata dell’immobile, anche se non continuativa. Questo significa che l’erede, per poter mantenere il diritto alla detrazione, deve utilizzare l’immobile per sé, senza concederlo a terzi per fini abitativi o economici.

La locazione, anche parziale, interrompe questo rapporto, poiché trasferisce la detenzione esclusiva a un soggetto diverso. L’inquilino, infatti, assume il pieno controllo dell’immobile sulla base di un contratto giuridicamente vincolante, privando l’erede dell’uso diretto del bene. In questo scenario, il beneficio fiscale viene meno, indipendentemente dalle motivazioni che hanno spinto l’erede a concedere il bene in affitto.

La Suprema Corte ha dunque adottato una interpretazione restrittiva della normativa, conforme al principio consolidato secondo cui le agevolazioni tributarie non possono essere applicate in modo estensivo o analogico. Si tratta di un criterio di stretta interpretazione, che impone il rispetto esatto dei requisiti stabiliti dalla legge senza possibilità di ampliamento soggettivo.

Le conseguenze della locazione sull’agevolazione fiscale

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda le conseguenze pratiche per gli eredi che decidono di affittare l’immobile ricevuto in successione. Il mancato rispetto del requisito della detenzione diretta comporta la revoca del beneficio e può portare al recupero delle somme già detratte, con il rischio di ricevere accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La normativa non prevede eccezioni o casi particolari in cui la detrazione possa essere mantenuta nonostante l’affitto. Anche un’eventuale locazione breve o una concessione in comodato gratuito a parenti o conoscenti non è sufficiente a garantire la continuità del beneficio fiscale. Il concetto di detenzione diretta, infatti, esclude ogni forma di possesso mediato o derivato.

La Cassazione ha sottolineato che il diritto alla proprietà e la libertà contrattuale del cittadino non sono messi in discussione dalla norma, ma che il legislatore ha inteso limitare l’accesso alle agevolazioni esclusivamente a chi utilizza direttamente il bene ristrutturato. Questa impostazione si inserisce in una logica di contrasto agli utilizzi impropri degli strumenti fiscali, impedendo che un’agevolazione destinata a favorire l’abitazione personale venga sfruttata per ottenere vantaggi indiretti legati alla rendita dell’immobile.

Profili di legittimità costituzionale e interpretazione della norma

Nel giudizio, l’erede ricorrente aveva sollevato diverse questioni di costituzionalità, sostenendo che la normativa fosse in contrasto con i principi di uguaglianza (art. 3 Cost.), di tutela della proprietà (art. 42 Cost.) e di solidarietà (art. 2 Cost.). L’ordinanza n. 32117/2024, tuttavia, ha respinto queste eccezioni, ribadendo che la disciplina fiscale rientra nella discrezionalità del legislatore e non può essere considerata arbitraria o irragionevole.

La Corte ha evidenziato che le agevolazioni tributarie non costituiscono diritti assoluti, ma sono strumenti straordinari di incentivazione soggetti a regole precise. Il principio di stretta interpretazione impone di non estendere le norme agevolative oltre quanto previsto espressamente, evitando che si creino disparità ingiustificate tra contribuenti.

Inoltre, la Suprema Corte ha richiamato la giurisprudenza della Corte EDU, secondo cui gli Stati godono di ampia discrezionalità nella definizione delle politiche fiscali, purché le misure adottate perseguano un interesse pubblico e siano coerenti con i principi generali del diritto. La norma contestata risponde a queste caratteristiche, in quanto mira a garantire che le detrazioni per ristrutturazione edilizia siano fruite esclusivamente da chi ha un legame diretto con l’immobile.

Conclusioni e considerazioni finali

La decisione della Cassazione segna un importante chiarimento sul regime delle detrazioni fiscali in ambito successorio e impone agli eredi di valutare attentamente l’uso dell’immobile ricevuto. Affittare la casa ereditata può rappresentare un’opzione economicamente vantaggiosa, ma comporta la perdita automatica dell’agevolazione fiscale prevista per gli interventi di ristrutturazione.

Chiunque si trovi in una situazione simile dovrebbe quindi verificare la propria posizione con un consulente fiscale, per evitare contestazioni e recuperi d’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate. La sentenza n. 32117/2024 conferma che il criterio della detenzione diretta è imprescindibile e che ogni utilizzo diverso dal possesso personale determina la decadenza della detrazione.