COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E REGOLARITA’ EDILIZIA: LE NOVITA’ DEL SALVA CASA

Il Decreto Salva Casa facilita le regolarizzazioni e amplia le possibilità di sanatoria, ma non elimina i rischi contrattuali. La chiarezza documentale, la conformità catastale e la regolarità edilizia restano requisiti imprescindibili per garantire la sicurezza giuridica delle compravendite immobiliari.

Con l’introduzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), la compravendita di immobili irregolari dal punto di vista edilizio e urbanistico diventa più agevole, ma non priva di insidie. Il nuovo impianto normativo semplifica l’iter per la sanatoria delle difformità, ma resta ferma la distinzione tra la validità del contratto di compravendita e le garanzie dovute all’acquirente.

Validità dei contratti: i requisiti essenziali

Ai fini della validità del contratto di compravendita, il Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) e la legge 47/1985 richiedono la presenza di specifici elementi:

• Per edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, è sufficiente una dichiarazione del venditore che attesti tale anteriorità.
• Negli altri casi, il contratto deve menzionare il titolo edilizio che ha legittimato la costruzione o una ristrutturazione “pesante” o “ricostruttiva”.
• Non è invece obbligatoria la citazione di varianti o titoli abilitativi minori, né la perfetta corrispondenza tra l’immobile costruito e le planimetrie originarie, a meno che non vi sia una difformità totale.

Catasto e stato di fatto: attenzione alla conformità

Una questione distinta, ma strettamente connessa, riguarda la conformità catastale. La legge vieta la stipula del rogito se l’immobile non rispecchia esattamente i dati catastali, sia in termini di destinazione d’uso che di rappresentazione grafica. Il venditore deve dichiarare, a pena di nullità del contratto, la conformità tra stato di fatto e dati catastali.

Le anomalie più frequenti

Nel contesto pratico, si rilevano tre scenari principali:

1. Situazione regolare: stato di fatto conforme sia ai titoli edilizi sia al Catasto.
2. Catasto conforme, ma abuso edilizio: rappresentazione corretta in Catasto, ma realizzazione difforme rispetto ai titoli.
3. Titoli edilizi in regola, ma Catasto non aggiornato: interventi legittimi non ancora registrati.

Come regolarizzare l’immobile

Se lo stato di fatto è legittimo, l’aggiornamento catastale è relativamente semplice. In caso contrario, si deve procedere con una sanatoria edilizia, oggi più semplice grazie al Decreto Salva Casa. La novità principale è che il rilascio di un nuovo titolo edilizio da parte del Comune può implicare l’accettazione tacita di difformità parziali pregresse.

Tutele per l’acquirente

Anche se un immobile è commerciabile, l’acquirente ha diritto a un bene privo di vizi. In presenza di abusi, anche minimi, l’acquirente può:

• Subire sanzioni o demolizioni.
• Trovarsi impossibilitato a presentare progetti edilizi.
• Perdere benefici fiscali.
• Incontrare difficoltà nella successiva vendita dell’immobile.

Il venditore, dal canto suo, può essere soggetto a richieste di risoluzione del contratto, riduzione del prezzo o risarcimento danni.