UMIDITA’ DI RISALITA IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEI DANNI DEL FABBRICATO E ALLA SALUTE

umidità negli edifici

L’umidità negli edifici si manifesta in tanti modi diversi, in Italia gli edifici tendenzialmente umidi sono moltissimi e soggetti ad un deterioramento maggiore rispetto a quelli non coinvolti in questa situazione; va ricordato che l’umidità oltre a causare danni alla struttura dello stabile è una fonte rischiosa per la salute umana.

L’umidità di risalità è forse la più conosciuta, in quanto è ben visibile sulle facciate esterne del fabbricato, sia nei piani bassi dell’edificio stesso. La causa primaria è il contatto delle fondazioni con il terreno, dovuta al trasferimento dell’acqua presente nel suolo verso i materiali da costruzione della porzione sottostrada e seminterrata dell’edificio; per la prevenzione è fondamentale lo studio approfondito della composizione del terreno in fase di costruzione.

L’umidità di risalita è una forma relativamente rara di umidità che colpisce le pareti degli edifici. Si verifica quando l’umidità dal terreno risale attraverso le pareti per azione capillare. Ciò significa che l’acqua freatica viene effettivamente aspirata dai materiali. Quest’acqua contiene sali che viaggiano anche attraverso il muro. Intorno al muro interessato, l’umidità si propaga negli intonaci nei pavimenti, assi in legno dei solai, travetti e battiscopa.  Generalmente l’umidità di risalita si nota prima di causare gravi danni. L’intonaco e la vernice possono deteriorarsi e la carta da parati tende ad allentarsi. Una macchia visibile appare spesso sul muro sotto forma di gora nel punto in cui è arrivata l’acqua freatica. Seguono la fioritura dei sali sulla superficie interna.  Esternamente la malta può sgretolarsi e sulle pareti possono comparire macchie bianche di sale. 

L’umidità di risalita viene spesso confusa con l’umidità causata dalla condensa: questo è uno dei motivi più comuni di diagnosi errate. Uno dei modi più affidabili che possono essere utilizzati per differenziare tra l’umidità dovuta alla condensa e dovuta a umidità di risalita è confrontare l’umidità nel contenuto di campioni di muratura, o preferibilmente malta, dall’interno della profondità del muro e vicino alla superficie interna del muro; i campioni dall’interno del muro non saranno umidi se la condensa superficiale è l’unica causa.

Quando si verificano questi fenomeni di umidità di risalita in condominiochi paga i danni? 

Bisogna innanzitutto stabilire la causa, individuando la provenienza dell’acqua. L’umidità potrebbe essere accidentale e dovuta a perdite di tubi, impianti sanitari, gronde o pluviali di scarico che sono rotti oppure ostruiti. Negli edifici nuovi, può esserci anche un’umidità da costruzione, dove l’acqua risale dalle fondamenta. Ma i casi più frequenti riguardano proprio l’umidità di risalita: se si accerta che l’acqua proviene dalle parti comuni dell’edificio, come un portico, il cortile, il giardino o un canale di scolo delle acque piovane, allora la responsabilità è del condominio, che dovrà pagare i danni al proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni. 

danni che il condominio è tenuto a risarcire potranno comprendere non solo il rifacimento degli intonaci ed il ripristino delle pareti danneggiate nei locali abitativi, ma anche quelli derivanti dalla permanenza in un ambiente divenuto malsano a causa della costante presenza dell’umidità di risalita, come la lesione della salute e il pregiudizio alla vita di relazione: lo ha affermato una nuova pronuncia della Corte di Cassazione n. 19253 del 07.07.2021. Per prevenire la formazione di umidità da risalita il condominio deve compiere i necessari lavori di coibentazione, come il rifacimento della guaina isolante rovinata o fessurata, oltre che provvedere alla regolare tenuta delle condotte idriche, comprese quelle di scarico delle acque meteoriche, in modo da evitare la formazione di pozzanghere o altri accumuli di acqua che potrebbe infiltrarsi nei muri.   E’ pacifico che il suolo sia il sottosuolo dell’edificio sono parti comuni, quindi l’impermeabilizzazione riguarda anche le fondazioni (o fondamenta) del palazzo. 

Se i lavori di isolamento e di manutenzione non vengono compiuti o sono inefficaci, sorge la responsabilità risarcitoria del condominio nei confronti dei proprietari, o degli inquilini, degli appartamenti danneggiati dall’umidità proveniente dalle parti comuni. 

Le spese occorrenti saranno ripartite tra tutti i condòmini (compreso il danneggiato), in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno. Per prevenire obiezioni e contestazioni, è opportuno munirsi di una perizia tecnica redatta da un tecnico iscritto all’Albo come un Esperto in Edificio Salubre, che indicherà anche la causa dell’umidità da risalita e la sua provenienza da una delle parti comuni del fabbricato.

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