SUPERBONUS: INTERVENTI DI RIDUZIONE DEL RISCHIO SISMICO E DI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DI UN EDIFICIO COLLABENTE (F/2), DEMOLITO E RICOSTRUITO DA DUE UNITA’ IMMOBILIARI A SEI UNITA’

E’ possibile usufruire del Superbonus per le unità collabenti F2, ai fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

L’istante intende realizzare un intervento di demolizione e ricostruzione, con stessa forma e dimensione, di un fabbricato pericolante, composto da due unità immobiliari c.d. “collabenti”, con frazionamento in sei unità immobiliari. Lo stesso intende realizzare gli impianti (reflui, adduzione e riscaldamento) a servizio sia del fabbricato da demolire e ricostruire, sia di un’altra unità immobiliare che è attigua, già esistente (di seguito anche “casottino”). L’Istante ha precisato che il fabbricato (composto da due unità collabenti), è privo di impianto di riscaldamento ed ubicato in zona montana non servita dalle reti del gas, dell’acqua potabile e della fognatura pubblica ma solo da corrente elettrica.

In aggiunta ai lavori di demolizione e ricostruzione l’Istante intende:

• eseguire interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico sull’edificio (composto dalle due unità collabenti);
• istallare un impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a legna per servire oltre le 6 unità abitative, anche il cd. “casottino” (altra unità autonoma censita
  come unità immobiliare C/3, priva di impianto di riscaldamento) vicino al fabbricato in questione;
• eseguire interventi di isolamento termico dell’edificio (composto dalle due unità collabenti) con il miglioramento di due classi energetiche sul edificio (composto dalle due unità collabenti) e del “casottino”.
  Al fine di poter beneficiare delle agevolazioni previste dagli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, in relazione agli interventi che intende
  realizzare sulle “unità collabenti” e sulla unità indipendente (cd. “casottino”) chiede di conoscere:

1. per quante unità immobiliari deve essere considerato il limite di spesa massimo previsto per il c.d. “Sismabonus”, vale a dire euro 96.000 per 2 o per 6 unità
   immobiliari;
2. per quante unità immobiliari deve essere considerato il limite di spesa massimo previsto per il c.d. “ecobonus” per la realizzazione del cappotto esterno (con
   miglioramento di due classi energetiche rispetto alla situazione precedente) vale a dire per euro 50.000 per 3 o per 7 unità immobiliari;
3. per quante unità immobiliari deve essere considerato il limite di spesa massimo previsto e per il c.d. “ecobonus” per la realizzazione dell’impianto di
   riscaldamento centralizzato alimentato con caldaia a legna vale a dire per euro 20.000 per 3 o per 7 unità immobiliari;
4. nel caso in cui, anziché l’impianto di riscaldamento centralizzato, si realizzassero impianti singoli per ogni unità immobiliare, sempre alimentati con caldaia a legna, per quante unità immobiliari deve essere considerato il limite di spesa massimo previsto per il c.d. “ecobonus”, per la realizzazione dell’impianto di
   riscaldamento alimentato con caldaia a legna ed autonomo per ogni unità immobiliare se euro 30.000 per 2 o per 7 unità immobiliari;
5. per quanto riguarda il fabbricato da demolire e ricostruire composto dalle due unità collabenti, non essendoci A.P.E., quale categoria è necessario raggiungere per beneficiare del c.d. “ecobonus”;
6. dovendo realizzare anche un impianto di smaltimento reflui ed un impianto di adduzione acqua centralizzato per tutte le sette unità immobiliari (6 unità fabbricati da demolire e ricostruire oltre al cd. “casottino”), composto da pozzo artesiano con impianto di sollevamento con pompa elettrica, chiede se anche questi interventi rientrano tra quelle ammesse alla detrazione prevista per il c.d. “ecobonus”;
7. considerato che i due S.A.L (stato di avanzamento lavori) per l’ottenimento del c.d. “superbonus” devono essere eseguiti entro il 31 dicembre 2021, è possibile
   ultimare nel 2022 le lavorazioni non incluse nel “superbonus”, come, ad esempio pavimenti, rivestimenti, opere esterne ed altro.

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta n.121 del 2021 ha specificato che, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari, ricordando che la circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o
principali” gli interventi:

• di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza
  superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
• di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda
  sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
• antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).
  Gli interventi “trainati”, invece, comprendono: le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati
  nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.
  

Relativamente alle detrazioni disciplinate nei richiamati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Ai fini dell’ “ecobonus”, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento.
Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature.

Come chiarito nella citata circolare n. 30/E i principi sopraenunciati si applicano anche ai fini del Superbonus. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

A fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.
In particolare, la predetta circolare n. 24/E precisa che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione
inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Al riguardo, si ricorda che detta qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.
Con riferimento alla possibilità di fruire del Superbonus anche nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione sia realizzato su immobili accatastati F/2, che solo al termine dei lavori diverrà edificio residenziale si fa presente quanto segue.
Laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, e tale circostanza risulti dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi antisismici rientranti nel Superbonus su immobili esistenti, iscritti nel Catasto Fabbricati, l’Istante potrà fruire delle citate agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).
Sempre relativamente agli interventi antisismici, come precisato il comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce che la detrazione spettante per tali interventi ai sensi dell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus) è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale.
In particolare, per effetto del predetto rinvio, gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non
costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili.
Pertanto, nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro.
Va, peraltro, precisato che anche per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell’intervento di demolizione e ricostruzione.
Ciò considerato, con riferimento al caso di specie ed in particolare al quesito sub 1) si ritiene che il contribuente nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa, possa fruire della detrazione prevista dal decreto rilancio (Superbonus) in relazione agli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico ” sismabonus” che prevedono la demolizione e ricostruzione del fabbricato classificato nella categoria catastale F/2 (due unità collabenti) sempreché gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera. d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, circostanza non verificabile in questa sede atteso che il titolo abilitativo che assente i lavori non è stato prodotto.
La spesa massima ammissibile è di 96.000 euro moltiplicato per il numero di due unità collabenti F/2, cosi come indicati dall’Istante all’inizio dei lavori e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Rientrano nel richiamato limite di spesa anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria quali, ad esempio, il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso delle due unità collabenti F/2 .
In relazione ai quesiti sub 2) 3) 4) 5) e 6) si fa presente che, in base a quanto sopra chiarito e in considerazione del fatto che il complesso immobiliare oggetto dell’intervento è costituito da due unità collabenti, prive di impianto di riscaldamento (cosi come dichiarato dallo stesso Istante), le spese per gli interventi di efficientamento energetico non possono essere ammesse, al Superbonus.
La predetta agevolazione non spetta neanche con riferimento alle spese di efficientamento energetico afferenti l’unità immobiliare autonoma definita “casottino”, anche essa sprovvista di impianto di riscaldamento.
In relazione al quesito sub 7), l’istante potrà beneficiare del Superbonus limitatamente alle spese sostenute per interventi antisismici dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi ovvero nell’ipotesi che – alla data del 30 giugno 2022 sia stato effettuato almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo – per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.
Per completezza si rileva che per gli ulteriori requisiti di accesso al Superbonus che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citate circolari n. 24/E e 30/E del 2020.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

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