LA VARIAZIONE CATASTALE: DISCIPLINA E PROCEDURA

La variazione catastale fa riferimento a tutte le modifiche che si apportano alla situazione di un immobile, che devono essere registrate presso l’ufficio del catasto. Queste variazioni possono essere di diversa natura, ad esempio:

• Cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio passaggio da residenziale a commerciale o viceversa.
• Modifiche strutturali, come la demolizione o la costruzione di nuovi edifici o la suddivisione di un’unità immobiliare in più unità.
• Cambio di proprietà, come l’acquisto o la vendita di un immobile.

Queste variazioni catastali sono importanti per tenere aggiornate le informazioni relative agli immobili presenti sul territorio e per garantire la corretta tassazione delle proprietà. L’ufficio del catasto è l’ente responsabile di gestire e aggiornare queste variazioni, che vengono poi riportate sulle mappe catastali e negli atti di compravendita degli immobili.

LA NORMATIVA

La normativa di riferimento per comprendere la variazione catastale è il Regio Decreto-Legge n. 652/1939 “Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano”. Secondo questo decreto, in Italia è previsto un accertamento generale dei fabbricati e di tutte le costruzioni al fine di determinare la loro rendita e per iscriverli nel Catasto Edilizio urbano.

L’articolo 17 del decreto stabilisce che il nuovo catasto edilizio urbano deve essere conservato e aggiornato in modo continuo, anche con verifiche periodiche, al fine di tenere traccia delle variazioni che si verificano nei singoli beni immobiliari, sia riguardo al proprietario o possessore dei beni, sia riguardo alle modifiche dello stato dei beni, come la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe.

Inoltre, l’articolo 20, comma 2, afferma che nelle situazioni in cui vi sono mutazioni che comportano variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la dichiarazione relativa deve essere accompagnata da una planimetria delle unità modificate, redatta secondo un modello fornito dall’Amministrazione dello Stato, in conformità alle norme indicate nell’articolo 7 del decreto.

In sintesi, si parla di variazione catastale ogni volta che i dati catastali di un immobile subiscono una modifica a causa di una ristrutturazione, di un ampliamento o di un cambiamento nella classe o categoria dell’immobile. Rientrano nelle variazioni ogni forma di cambiamento subito dall’immobile (aperture e chiusure di porte e finestre, demolizione o costruzione di tramezzature, scale, cambi di destinazione d’uso, ecc, anche se non apportano la variazione della categoria o della rendita catastale).

Sempre come sancito dal decreto n. 652/1939, i soggetti obbligati a presentare le variazioni sono previsti dall’art. 3, ovvero:

– il proprietario o, se questi minore o incapace, il suo legale rappresentante;

– il legale rappresentante per gli enti morali;

– per le società commerciali, legalmente costituite, da chi, come previsto dallo statuto o dell’atto costitutivo, ha la firma sociale;

– per le società estere, da chi le rappresenta;

– per le associazioni, i condomini e le società e le ditte, diverse da quelle indicate in precedenza, anche se esistenti solo di fatto, e’ obbligato alla dichiarazione l’associato, il condomino, il socio o il componente la ditta, che abbia il ruolo di amministratore anche di fatto, se poi questi dovesse mancare allora sono obbligati tutti coloro che fanno parte dell’associazione, del condominio, della società o della ditta, ciascuno per la propria quota.

Quindi, in generale, chiunque sia proprietario di un immobile o rappresenti un ente morale, una società commerciale, una società estera, un’associazione, un condominio o una società o ditta diversa da quelle indicate è obbligato a fare la dichiarazione di variazione catastale.

COME PROCEDERE PER EFFETTUARE UNA VARIAZIONE CATASTALE

La procedura Docfa, acronimo di Documento Catastale Fabbricati, è un sistema informatico utilizzato per la variazione catastale degli immobili urbani. Questo è un obbligo per tutti i casi in cui si costruisce un nuovo immobile o si apportano modifiche a un edificio preesistente attraverso la fusione, il frazionamento, il mutamento di destinazione o la nuova ripartizione degli spazi interni.

Il proprietario dell’immobile deve avvalersi di un professionista, che può essere un architetto, un ingegnere, un perito edile o un geometra, regolarmente iscritto ad un Albo/Ordine professionale per effettuare la procedura Docfa. Questo professionista sarà responsabile della presentazione dell’aggiornamento dei dati catastali entro un periodo massimo di 30 giorni dalla data di abitabilità o servibilità dell’immobile o dalla data stabilita dalla normativa vigente.

L’inosservanza di tale termine può comportare l’applicazione di sanzioni previste dalla normativa.

In sintesi, per effettuare la variazione catastale degli immobili urbani, è necessario avvalersi della procedura Docfa e presentare l’aggiornamento dei dati catastali entro 30 giorni dalla abitabilità o servibilità dell’immobile, avvalendosi di un professionista qualificato.

La procedura Docfa consente di ottenere un numero identificativo del nuovo immobile o delle variazioni apportate all’immobile preesistente, che deve essere riportato ad esempio nei contratti di vendita o locazione. Una volta ottenuto il numero identificativo, l’aggiornamento dei dati catastali sarà visibile anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Se la dichiarazione presentata è conforme alle norme e non si verificano particolari problematiche o contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, l’esito sarà favorevole e la variazione sarà registrata correttamente. In caso contrario, si potranno apportare eventuali correzioni o modifiche richieste dall’Agenzia stessa.

È importante ricordare che l’aggiornamento dei dati catastali è essenziale per garantire la correttezza delle informazioni relative agli immobili e per evitare sanzioni o problematiche future. Pertanto, è fondamentale seguire correttamente la procedura Docfa e presentare la dichiarazione nei tempi previsti.