LA REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
La revisione delle tabelle millesimali è il processo di modifica delle cosiddette tabelle millesimali, legate al corrispettivo dovuto per la gestione ordinaria e straordinaria di uno stabile.
La revisione delle tabelle millesimali è molto delicata. Quando si porta avanti questa azione si deve necessariamente tener conto dei criteri con i quali sono stati redatti inizialmente i millesimi. Infatti il meccanismo di adeguamento deve aver presente solo le unità variate, secondo i principi già adottati, aggiungendo i dati ai precedenti valori per poi rapportare il tutto nuovamente a 1000 con una semplice proporzione. L’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non hanno natura negoziale e dunque non devono essere votate dall’unanimità dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c..
Nelal maggior parte dei casi che porta alla rettifica delle tabelle millesimale è l’errore rilevante, che è poi quello citato nell’art. 69 disp. att. c.c. e consiste nella mancanza di corrispondenza tra situazione reale e valori espressi nelle tabelle.
L’articolo 1123 del Codice Civile dispone che le tabelle millesimali devono essere realizzate in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ma aggiunge anche la possibilità di stipulare eventuali accordi interni tra condòmini. Qualora però si modificasse di almeno 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare allora sarà necessaria la revisione anche del criterio di ripartizione in parti uguali. Lo afferma anche la Cassazione nella sentenza 21950/2013: <<Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati».
L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile consente di modificare i millesimi condominiali quando la rettifica viene fatta all’unanimità, ma non sempre è richiesta l’unanimità per l’adeguamento di questi dati.
Ci sono casi in cui è possibile revisionare le tabelle millesimali anche, semplicemente, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del Codice Civile. Questa modifica può essere portata avanti solo nel caso in cui i millesimi siano frutto di un errore o siano mutate le condizioni dell’edificio per più di un quinto.
L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, al comma 1 infatti prevede che«i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino».
Il successivo comma 2 dell’articolo stabilisce chi è chiamato ad attivare la rettifica: «ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
E’ bene ricordare che non tutte le modifiche alle proprietà esclusive o agli accorpamenti/frazionamenti sono rilevanti ai fini della revisione della tabella millesimale, ma si intendono rilevanti solo quelle che alterano per più di un quinto il valore millesimale.
Nozione di errore ai fini della revisione
I Giudizi hanno sottolineato che «l’errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto». Sul punto è fondamentale mettere in evidenza un aspetto: com’è noto nella formazione delle tabelle millesimali, concorrono due parametri, uno obiettivo, ossia la superficie o il volume, l’altro cioè i coefficienti, la cui applicazione è soggettiva, o meglio rimessa alla valutazione discrezionale del tecnico. È errata una tabella che contenga dati non corretti in relazione a volume o superficie, mentre non lo è quella che contiene un coefficiente gradato discrezionalmente dal tecnico in un modo non condiviso da un altro.
Ad ogni modo è bene evidenziare che un conto è l’applicazione discrezionale di un criterio, altro l’errore nella sua applicazione. Se erro nell’applicare un coefficiente di destinazione piuttosto che un altro, non v’è dubbio che quella tabella sia errata.
