APRIRE UN BED AND BREAKFAST: PROCEDURA E DOCUMENTAZIONE NECESSARIA

Un B&B, è un tipo di struttura ricettiva che offre sistemazioni e colazione ai propri ospiti. Per aprire un Bed and Breakfast a casa propria, è necessario seguire una serie di passaggi e ottenere la documentazione richiesta. Il Bed and Breakfast ha, inoltre, un numero massimo di camere, compreso tra 3 e 6, per un totale di 20 posti letto.

Alcuni bed and breakfast offrono camere con bagno privato, mentre altri possono avere bagni in comune. In ogni caso, ci si può aspettare un’attenzione ai dettagli e una pulizia impeccabile.

La colazione è solitamente inclusa nel prezzo del soggiorno e viene servita nella sala da pranzo o in camera. A differenza degli hotel, dove si trovano tipicamente buffet con cibi confezionati, nei bed and breakfast la colazione è spesso preparata in casa con ingredienti locali e freschi.

Uno degli aspetti più apprezzati dei bed and breakfast è la possibilità di ricevere consigli personalizzati sui luoghi da visitare, i ristoranti locali e le attività da svolgere nella zona. I proprietari, essendo residenti locali, hanno una conoscenza approfondita del territorio e possono suggerire itinerari fuori dai soliti circuiti turistici.

Inoltre, negli bed and breakfast si può godere di un’atmosfera più tranquilla e intima rispetto agli hotel, grazie al ridotto numero di camere e ospiti. Ciò permette di vivere un’esperienza più autentica e di conoscere meglio il luogo in cui si soggiorna.

I bed and breakfast possono essere una scelta ideale per chi cerca un’alternativa agli hotel tradizionali e desidera vivere un’esperienza locale, accogliente e personalizzata.

Per aprire un Bed and Breakfast a casa propria, è necessario seguire una serie di passaggi e ottenere la documentazione richiesta. Di seguito sono elencati i principali documenti necessari:

1. Verificare la normativa locale: È importante verificare le leggi e i regolamenti sui Bed and Breakfast nella propria zona. Potrebbero esserci regolamenti specifici riguardo alle dimensioni degli alloggi, al numero massimo di ospiti consentiti, alla durata massima di soggiorno consentita e ad altre restrizioni.
2. Richiedere la licenza: Solitamente, è necessario richiedere una licenza di Bed and Breakfast presso l’ufficio comunale o provinciale competente. Sarà richiesta la presentazione di una serie di documenti, tra cui un piano di attività, un contratto di affitto o una prova di proprietà della casa, un certificato di conformità dell’abitazione agli standard di sicurezza, un piano di emergenza e un certificato di idoneità igienico-sanitaria.
3. Adempiere ai requisiti di sicurezza: Sarà necessario conformarsi alle norme di sicurezza vigenti, come l’installazione di dispositivi antincendio (estintori, rivelatori di fumo) e di adeguate vie di fuga. In alcuni casi, potrebbe essere necessario ottenere anche una certificazione di conformità degli impianti.
4. Assicurazione: È importante stipulare un’assicurazione adeguata per coprire eventuali danni o responsabilità derivanti dall’attività del Bed and Breakfast. È consigliabile consultare un’agenzia assicurativa specializzata per valutare le opzioni disponibili.
5. Piani urbanistici: Verificare la compatibilità dell’attività di Bed and Breakfast con i piani urbanistici della zona. Potrebbe essere richiesto l’ottenimento di permessi o variante urbanistica.
6. Tasse e imposte: È necessario valutare le implicazioni fiscali dell’apertura di un Bed and Breakfast. Sarà necessario registrare l’attività presso l’Agenzia delle Entrate e adempiere agli obblighi fiscali previsti dalla legge.
7. Dichiarazione di inizio attività: Prima di aprire un Bed and Breakfast, sarà necessario presentare una dichiarazione di inizio attività presso l’ufficio comunale o provinciale competente.

PRESENTAZIONE DELLA SCIA

Uno degli step fondamentali per aprire il B&B è la presentazione della SCIA nel Comune dove è ubicato l’immobile. Per fare questo è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito edile)

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)contiene tutte le informazioni necessarie sulle caratteristiche della struttura e delle camere disponibili, nonché sulla gestione dell’attività stessa.

La presentazione della SCIA è obbligatoria per legge e consente alle autorità competenti di verificare la conformità del bed and breakfast alle normative vigenti in materia edilizia, igienico-sanitaria e urbanistica. È importante prestare attenzione ai dettagli specificati nel modulo stesso, come ad esempio l’ubicazione del B&B rispetto a zone residenziali o commerciali limitrofe.

E’ richiesta anche una planimetria dell’immobile indicante le dimensioni delle stanze destinate agli ospiti, dei servizi e dei locali comuni. Alcuni comuni possono richiedere ulteriori documentazioni specifiche come autorizzazioni sanitarie, barriere architettoniche, certificati antincendio. Una volta compilata tutta la documentazione necessaria, sarà possibile consegnarla presso gli uffici competenti del proprio Comune.

Si dovrà pagare una tassa di presentazione e attendere la verifica dei documenti da parte degli uffici.

La tassa per l’istruttoria varia da € 60 a € 150. Dopo aver presentato la SCIA, è possibile iniziare ufficialmente ad esercitare l’attività il giorno successivo.

I Bed and Breakfast devono, inoltre, comunicare i prezzi all’ente regionale ed esporli nella struttura.

Devono anche fornire informazioni sugli ospiti alla Pubblica Sicurezza. Il servizio offerto è limitato alla prima colazione, offrendo cibo e bevande consentiti delineati dalle leggi regionali. Alcuni B&B possono offrire solo prodotti confezionati o riscaldati, ma se il gestore ha le autorizzazioni igienico-sanitarie necessarie, può servire alimenti manipolati.

È possibile aprire un B&B in un condominio senza richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, ma è importante verificare che il regolamento condominiale non vieti attività simili come l’affittacamere. Affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica. Deve cioè riferirsi, in modo espresso e categorico, ai b&b. Non può quindi essere considerata un limite la clausola che vieta qualsiasi attività commerciale; ciò perché, secondo la giurisprudenza [Trib. Verona, sent. del 22.04.2015], il bed & breakfast (così come l’affitta camere) ha un carattere parafamiliare anche se gestito da una impresa commerciale con tanto di Partita Iva e iscrizione alla camera di commercio. In pratica, il b&b è molto più simile a un normale affitto breve che a un albergo; e poiché il primo non è soggetto a limitazioni non lo può essere neanche il b&b.

Di tale parere è stata anche la Cassazione [Cass. sent. n. 24707/14 del 20.11.2014] secondo cui aprire un bed and breakfast all’interno di un edificio residenziale non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività – ricorda la Suprema Corte – non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come “civile abitazione”.

Neanche la clausola del regolamento condominiale che vieta attività rumorose può essere interpretata come un divieto ai b&b, atteso che l’eventuale molestia acustica non può essere valutata in astratto ma va giudicata in concreto, caso per caso.

Soltanto la clausola inserita nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) con cui si vieta la costituzione di b&b è valida anche per i successivi acquirenti dell’appartamento se è stata trascritta nei pubblici registri immobiliare in una apposta nota distinta dall’atto di acquisto (non è necessario trascrivere l’intero regolamento) oppure se il regolamento è richiamato nell’atto di acquisto davanti al notaio [Cass. sent. n. 6769/2018].

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