LOTTIZZAZIONE ABUSIVA ANCHE CON FRAZIONAMENTO PER EDIFICAZIONE AUTORIZZATA

lottizzazione

Secondo il Consiglio di Stato, la lottizzazione abusiva può sussistere anche laddove per le singole opere edilizie sia stato rilasciato il titolo abilitativo.

 Il C.onsiglio di Stato 20/06/2022, n. 5064 ha ricordato che in base all’art. 30 del D.P.R. 380/2001 si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Da tale norma derivano due fattispecie di lottizzazione, rappresentate:
– da una lottizzazione “materiale”, consistente nella realizzazione, anche nella sola fase iniziale, di opere che comportino un’abusiva trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici;
– da una lottizzazione “negoziale”, ovvero “cartolare”, allorquando la trasformazione avvenga tramite atti negoziali che determinino un frazionamento del terreno in lotti tali da denunciare in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La giurisprudenza ha poi delineato anche una ulteriore ipotesi: la c.d. lottizzazione “mista”, caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dalla predetta norma e consistente dunque nell’attività negoziale di frazionamento di un terreno in lotti e nella successiva edificazione dello stesso.

IRRILEVANZA DEL RILASCIO DEI TITOLI ABILITATIVI – Inoltre è stato chiarito che per valutare un’ipotesi di lottizzazione appare necessaria una visione d’insieme dei lavori realizzati, ossia una verifica dell’attività edilizia nel suo complesso: sussiste pertanto lottizzazione abusiva anche laddove per singole opere edilizie sia stato rilasciato un titolo abilitativo e tuttavia, valutata nella sua interezza, l’attività edificatoria abbia determinato una variazione della destinazione d’uso dei manufatti già realizzati, in contrasto con la strumentazione urbanistica vigente; ove manchi la specifica autorizzazione a lottizzare, la lottizzazione abusiva sussiste e deve essere sanzionata anche se, per le opere facenti parte di essa, sia stato rilasciato il permesso di costruire.
In altri termini, è irrilevante la circostanza che gli interventi edilizi siano stati assentiti dal Comune, dovendo considerarsi non già le singole porzioni di suolo in modo isolato e atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso.

TITOLI EDILIZI IN SANATORIA – Analogamente, in tema di sanatoria edilizia, secondo un’altra recente pronuncia del Consiglio di Stato (C. Stato 08/02/2022, n. 883) la lottizzazione abusiva non può essere sanata attraverso le richieste di condono delle singole unità abitative. Ed infatti l’accertamento della lottizzazione abusiva – fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio – costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia:
– sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate,
– sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria.
In sostanza, secondo tale sentenza, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata, come detto, essere valutate singolarmente.

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Tratto da Legislazione Tecnica

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