BONUS EDILIZI: FRAZIONAMENTO DELL’IMMOBILE PER AUMENTARE I MASSIMALI

superbonus

A quali condizioni il frazionamento preventivo di un immobile è legittimo al fine di beneficiare di un limite di spesa (massimale) più elevato per l’applicazione di bonus fiscali edilizi (Circolare – 23/E/2022)

Ai fini dell’Ecobonus e del Sismabonus – anche nella versione “Super” al 110% – per gli interventi da realizzarsi su “parti comuni” di edifici plurifamiliari o condominiali, i massimali di spesa (da intendersi importo massimo di spesa sostenuta complessivamente ammissibile, sul quale applicare le percentuali di detrazione stabilite dalla normativa a seconda del tipo di intervento – ad esempio 65%, 85%, 110%) sono definiti in misura variabile a seconda del numero di unità immobiliari di cui l’edificio si compone.
In particolare, l’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione per gli interventi sulle parti comuni va calcolato tenendo conto di tutte le unità distintamente accatastate presenti nell’edificio, comprese le eventuali pertinenze alle unità immobiliari (e comprese anche, per gli interventi finalizzati al risparmio energetico con fruizione dell’Ecobonus o del Super-Ecobonus, quelle eventualmente non riscaldate), purché non fisicamente staccate dall’edificio. Si vedano in proposito: Circolare 25/06/2021, n. 7/E, pagg. 342, 412; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.4).

Inoltre, l’Agenzia delle entrate afferma che per l’individuazione del limite di spesa, devono essere considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi. Ciò significa che il vantaggio fiscale potenziale può essere incrementato nel caso in cui sia legittimamente possibile incrementare il numero di unità immobiliari preesistenti all’intervento agevolato.
D’altro canto, sorge però il dubbio che un frazionamento preventivo dell’immobile possa essere interpretato come azione volta esclusivamente a conseguire un indebito vantaggio fiscale, e pertanto dare luogo a contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

COSA DICE L’AGENZIA DELLE ENTRATE SUL FRAZIONAMENTO PREVENTIVO – A tale proposito, Interpello 07/08/2020, n. 256 – concernente un intervento per il Sismabonus su immobile di proprietà di una società – riporta testualmente che “la società possa individuare il limite di spesa per l’agevolazione Sismabonus, sulle singole unità immobiliari, nella misura in cui il censimento in catasto di tali unità sia preesistente alle procedure autorizzatorie e all’inizio degli interventi edili che danno diritto all’agevolazione Sismabonus”.
Molto più esplicita la Circolare Agenzia entrate 23/06/2022, n. 23/E, che al punto 2 chiarisce testualmente quanto segue: “Pertanto, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, occorre fare riferimento al numero degli immobili esistenti all’inizio dei lavori. In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevatoResta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame.
La Circolare in questione è relativa al Superbonus, ma questi sono principi generali applicabili certamente anche alle altre casistiche simili.

In pratica, stando alle posizioni espresse dall’Agenzia delle Entrate:
* il frazionamento preventivo dell’immobile è legittimo, anche al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato;
* l’importante è che tale frazionamento avvenga prima dell’inizio dei lavori, senza che ci sia un “tempo minimo” che debba intercorrere per dare il via ai lavori stessi;
* restano impregiudicate eventuali valutazioni dell’Amministrazione finanziaria sulla legittimità complessiva dell’operazione (“utilizzo distorto dell’agevolazione”).

UTILIZZO DISTORTO DELL’AGEVOLAZIONE? – Rimane da capire, quindi, in quali casi il frazionamento preventivo possa configurare un “utilizzo distorto” dell’agevolazione.
A nostro parere, il frazionamento preventivo dell’edificio allo scopo di ricavare un maggior numero di unità immobiliari non sarà contestabile quando si possa dimostrare che ciascuna delle nuove unità immobiliari che vengono ricavate sia dotata della propria autonomia funzionale e reddituale nonché dei requisiti tecnici e di fatto minimi previsti dalla normativa per l’accatastamento con proprio “sub, secondo la valutazione dei tecnici incaricati.
Ad esempio, se un’abitazione viene frazionata in due, le nuove unità create dovrebbero essere idonee all’uso, pertanto con le dotazioni minime impiantistiche, le rifiniture, la cucina, i servizi igienici.
Altresì, in linea generale, si devono ritenere soggetti all’obbligo di conseguire l’agibilità tutti gli interventi che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, come probabilmente accade in caso di un frazionamento.

Un’operazione del genere potrebbe in certi casi generare anche la nascita di un edificio plurifamiliare con “parti comuni” o di condominio, prima non esistente – si pensi ad esempio al frazionamento di un edificio unifamiliare – generando la possibilità, ai fini del Superbonus, di fruire delle più lunghe scadenze previste per l’esecuzione degli interventi agevolati.
Chiaro che se non portata avanti con i criteri di cui sopra, una operazione del genere è soggetta alla possibilità, molto difficile da valutare a priori, che l’Agenzia entrate possa contestare l’uso distorto dell’agevolazione, rischio in funzione del quale pertanto è opportuno che ci si corazzi con solide motivazioni tecnico-fattuali a supporto dell’avvenuto frazionamento.

Tratto da Legislazione Tecnica

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