LA PROCEDURA PER LA CHIUSURA ANTICIPATA DI UN CONTRATTO DI AFFITTO

La disdetta anticipata del contratto di locazione può essere effettuata per vari motivi, ad esempio se l’inquilino decide di trasferirsi altrove, se si verificano problemi con l’immobile o se le condizioni contrattuali non sono più soddisfacenti per una delle due parti.

È importante sottolineare che, in caso di disdetta anticipata, il locatario potrebbe essere chiamato a pagare una penale prevista nel contratto se non rispetta le clausole di disdetta. Questa penale viene solitamente calcolata in base alla durata residua del contratto e può essere una percentuale dell’affitto mensile o una somma fissa.

La risoluzione anticipata contratto d’affitto è una facoltà che possono esercitare sia il proprietario che l’inquilino presentando all’Agenzia delle Entrate il modello RLI 2021, oppure con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

A seconda dei casi, l’operazione di chiusura può essere gratuita o avere un costo di 67 euro entro 30 giorni dall’evento. Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978). Inoltre, come stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 2427 del 28 febbraio 2018 è indispensabile che anche l’accordo per recedere in anticipo il contratto di locazione sia in forma scritta.

In caso di adesione al regime della cedolare secca non è dovuto il versamento dell’imposta di registro in quanto, come noto, il regime fiscale sostitutivo sostituisce imposta di bollo e di registro sia in sede di registrazione che di adempimenti successivi.

Chi può fare la disdetta

Il proprietario può recedere dal contratto solo in determinate circostanze specificate dalla legge, come ad esempio la necessità di utilizzare l’immobile per sé o per familiari di primo grado, o la vendita dell’immobile. In questi casi, il proprietario deve dare comunicazione scritta di disdetta al locatario, rispettando i tempi stabiliti dalla legge e dal contratto di locazione.

Se il locatore recede dal contratto senza una giusta causa o senza rispettare le modalità previste dalla legge, il locatario può richiedere una compensazione per danni subiti, come ad esempio i costi di trasloco o la ricerca di una nuova casa.

L’inquilino può chiudere anticipatamente il contratto di affitto in qualsiasi momento e in presenza di motivazioni oggettive, quali per esempio il trasferimento in un altro luogo per motivi di lavoro.

Egli deve effettuare la comunicazione al proprietario 6 mesi prima o 3 mesi prima (sulla base di quanto indicato nel contratto) rispetto al giorno in cui intende lasciare l’immobile.

Qualora il termine non venga rispettato, il locatore potrà richiedere il pagamento dei mesi di affitto mancanti.

In alcuni casi, anche il proprietario può dare disdetta anticipata del contratto, secondo le stesse modalità seguite dall’inquilino.

Essi sono:

• in occasione della prima scadenza del contratto;
• volontà di destinare l’immobile a coniuge, genitori, figli e parenti fino al secondo grado;
• se l’inquilino dispone di un altro immobile nello stesso comune;
• se l’inquilino non paga le spese condominiali per almeno tre rate e con ritardo di 20 giorni;
• necessità di ristrutturazione dell’immobile a causa di uno stato di degrado;
• necessità di vendere l’immobile.

Il proprietario dovrà destinarlo all’uso indicato come motivazione della disdetta entro 12 mesi dalla data della stessa; se ciò non avviene l’inquilino può chiedere di tornare nell’appartamento o di avere il risarcimento dei danni.