TOLLERANZE COSTRUTTIVE E STATO DI LEGITTIMITA’

tolleranze costruttive e stato di legittimità

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 228 del 14 settembre 2020 è stata pubblicata la Legge 120/2020 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale”.La L. 120/2020, il c.d. Decreto Semplificazioni, è stato concepito per semplificare le procedure edilizie verso la P.A., diminuendo gli adempimenti per cittadini ed imprese. Il Decreto Semplificazioni edilizia ha apportato importanti modifiche al Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) con l’obiettivo di semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente, efficientamento energeticomessa in sicurezza sismica.

E’ stato abrogato il comma 2-ter dell’art. 34 del TUE, che prevedeva una tolleranza del 2% per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire e, al suo posto è inserito il nuovo art. 34-bis che estende le tolleranze previste (che non costituiscono abusi edilizi). Sono considerate tolleranze, esclusi gli immobili sottoposti a tutela dal D.lgs. 42/2004:

  • il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
  • le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio, purché non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile- .

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Si integra infatti all’interno del Testo Unico dell’ Edilizia D.P.R. 380/01 all’art. 34/bis c.3 ove:

“Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”

Come previsto dalla normativa vigente, per le garanzie e la stipula di un atto di compravendita, dovrà essere obbligatoriamente dichiarata la conformità catastale dalle parti, nonché la regolarità urbanistica da parte venditrice. In alternativa, entrambe le dichiarazioni potranno essere asseverate da tecnico abilitato che a seguito di indagini e sopralluoghi potrà garantire la regolarità e conformità alla documentazione urbanistica e catastale agli atti.

Il certificato di stato legittimo, introdotto dal Decreto Semplificazioni è stato ben chiarito nella Sentenza del TAR Campania (SA) Sez. II n. 1358 del 31 maggio 2021, che riportando il tenore dell’art. 9 bis, comma 1 bis, del d.p.r. n. 380/2001 ribadisce che: «Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare – è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».

Lo «stato legittimo dell’immobile» è quello riveniente dal «titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa», nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo «che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali»; con l’innovazione introdotta dall’art. 10, comma 1, lett. d, n. 2, del d.l. n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni), conv. in l. n. 120/2020, il legislatore ha inteso quindi chiarire che lo «stato legittimo dell’immobile» è quello corrispondente ai contenuti del sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.

Per quanto si evince dalla Sentenza sopra riportata è chiaro che lo Stato Legittimo va inteso come una ricostruzione storica del fabbricato in tutte le sue parti, una autentica fotografia della sua totale evoluzione.

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