BONUS 110%: PERDE L’AGEVOLAZIONE L’UNITA’ IMMOBILIARE CHE A FINE LAVORI PASSA AD UNA CLASSE ESCLUSA (A/1, A/8 e A/9)
Si perde il 110% se alla fine degli interventi effettuati l’unità immobiliare acquisisce una categoria esclusa dalla detrazione maggiorata (A/1, A/8 e A/9) poiché è valida la situazione risultante alla fine dei lavori. Al contrario, ai fini della corretta applicazione delle detrazioni (autonomia e indipendenza, in particolare) si deve far riferimento alla situazione all’inizio dei lavori. Queste le due precisazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate (contrarie tra di loro), con alcune recenti risposte agli interpelli (n. 538/2020 e n. 15/2021), sulla fruibilità della detrazione maggiorata del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020 e ulteriormente modificato dalla legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021).
Categoria. Con una recente risposta (n. 538/2020) l’Agenzia delle entrate ha affrontato il caso, inverso, di lavori iniziati su un immobile di categoria catastale «C/2», esclusa dalla detrazione maggiorata del 110%, che, a fine lavori, diventa una unità immobiliare classata «A/2», destinataria, invece, del superbonus; in tale ipotesi, l’agenzia ha dichiarato ammissibile il beneficio dando rilievo alla situazione risultante a fine lavori. Si ricorda, però, che il 110% spetta per interventi trainanti e trainati eseguiti su immobili «residenziali» esistenti alla data di inizio lavori, restando esclusi dal beneficio, per espressa previsione normativa, gli immobili appartenenti a categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli non aperti al pubblico). Di conseguenza potrebbe succedere che i lavori rientranti nella detrazione maggiorata del 110% siano iniziati su un immobile residenziale classato all’inizio degli interventi in categoria A/2, il quale a fine lavori e per effetto dei lavori stessi (basta la costruzione, per esempio, di una piscina adiacente), venga classato in una categoria diversa e maggiore, ovvero A/8 o A1; per quanto precisato dall’Agenzia delle entrate, alla data di inizio lavori l’immobile oggetto degli interventi era in una categoria catastale rientrante nella detrazione maggiorata del 110% ma, a fine lavori, l’immobile diventa di maggior pregio e con l’attribuzione della nuova categoria catastale A/8 perde il 110%. Il danno potenziale è notevole poiché, in detta fattispecie, la situazione da valutare, al fine di fruire del 110%, è quella finale ovvero la categoria catastale esistente a fine lavori e, dunque, il 110%, in detto caso, non spetterebbe.
Autonomia. Con un recente interpello (risposta n. 15/2021) il contribuente ha espresso l’intenzione di eseguire interventi edilizi su un immobile composto attualmente da tre unità disposte su due piani, con stesso proprietario e con ingresso comune.
L’ampia ristrutturazione, che consiste anche nella fusione di due unità immobiliari, nella costruzione di una seconda scala, separazione degli accessi e frazionamento del giardino, porterebbe alla costituzione di due unità immobiliari completamente indipendenti e con accessi autonomi su giardini di proprietà, da adibire rispettivamente a prima e seconda casa dell’istante, con tipologia bifamiliare non in condominio, con miglioramento della classe energetica. L’Agenzia delle entrate, nella risposta chiarisce che, con riferimento alle detrazioni per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi di risparmio energetico, nel caso in cui tali operazioni comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, devono essere considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Pertanto, in caso di accorpamento di più unità abitative, deve essere valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle detrazioni, con la conseguenza che ai fini della fruibilità della detrazione maggiorata del 110%, il contribuente non può accedere al beneficio, poiché la configurazione iniziale dell’immobile di proprietà dello stesso risulta riconducibile né al concetto di condominio (Agenzia delle entrate, circ. 24/E/2020 § 1.1), né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti; pur dovendo tenere conto delle modifiche introdotte dalla legge 178/2020 in tema di edifici con unico proprietario, autonomi e funzionalmente indipendenti, resta quindi il fatto che non conta che al termine dei lavori è possibile individuare due unità indipendenti, con accessi separati su cortili di proprietà.
