SALVA CASA TOLLERANZE EDILIZIE E LEGITTIMITA’: LO STUDIO DEL NOTARIATO
Una nuova cornice di certezze per la legittimità degli immobili e il ruolo strategico del tecnico abilitato
Con il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105, il legislatore ha introdotto una svolta importante nella disciplina edilizia, riscrivendo l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. Tale intervento normativo, noto come “Decreto Salva Casa”, ha l’obiettivo di rimuovere gli ostacoli alla circolazione dei beni immobiliari e conferire certezza giuridica ai proprietari e agli operatori del settore.
Una delle principali novità è costituita dalla ridefinizione delle tolleranze costruttive ed esecutive, strumenti destinati a regolarizzare lievi difformità che, fino a oggi, potevano compromettere la commerciabilità di un immobile.
1. Tolleranze costruttive: uniformazione dei limiti
Queste tolleranze riguardano piccole deviazioni da parametri edilizi come altezze, superfici, cubature e distacchi. Se contenute entro limiti predeterminati, tali difformità non assumono rilevanza dal punto di vista sanzionatorio o autorizzativo.
📏 Limiti pre-riforma (fino al 24 maggio 2024):
- fino a 60 m² → 6%
- 61–100 m² → 5%
- 101–300 m² → 4%
- 301–500 m² → 3%
- oltre 500 m² → 2%
Nuovo criterio post-riforma: Dal 24 maggio 2024 si applica un limite unico del 2%, a prescindere dalla superficie dell’unità. Una scelta che mira a semplificare e armonizzare le valutazioni tecniche da parte degli operatori e della pubblica amministrazione.
2. Tolleranze esecutive: difformità formali e prive di rilevanza strutturale
Questa categoria comprende tutte le irregolarità che emergono durante l’esecuzione dei lavori, e che non incidono sugli aspetti strutturali o sulla sicurezza dell’edificio. Esempi tipici:
- piccole variazioni nella geometria delle opere
- minimi disallineamenti tra progetto e costruzione
- diversa collocazione degli impianti
📎 Non è previsto alcun limite percentuale, purché si tratti di deviazioni non intenzionali e realizzate in fase esecutiva.
3. Tecnico abilitato: garante della legittimità edilizia e del mercato immobiliare
L’ingegnere, architetto o geometra incaricato riveste un ruolo determinante nella nuova disciplina. È colui che certifica, attraverso una relazione tecnica asseverata, lo stato legittimo dell’immobile e ne garantisce la commerciabilità e la conformità normativa.
Le sue funzioni includono:
- accertamento documentale dello stato legittimo
- sopralluoghi e rilievi metrici
- redazione della relazione asseverata
- verifica del rispetto delle normative igienico-sanitarie, sismiche e urbanistiche
In questa veste, il tecnico diventa un interlocutore fondamentale sia per il cittadino che per la Pubblica Amministrazione.
4. Approfondimenti del Notariato: Studio n. 98/2025
A conferma dell’importanza e della portata applicativa del “Salva Casa”, anche il Consiglio Nazionale del Notariato ha offerto un contributo interpretativo autorevole con lo Studio n. 98 del 27 maggio 2025. Tale documento analizza nel dettaglio le modifiche normative, focalizzandosi in particolare sulle ricadute civilistiche e urbanistiche in materia di regolarità edilizia. Lo Studio evidenzia il ruolo strategico delle nuove tolleranze nella qualificazione dello stato legittimo ai fini della stipula degli atti notarili, sottolineando l’importanza dell’asseverazione tecnica quale strumento di certezza giuridica.
Conclusione: chiarezza normativa, non condono
Quella delineata non è una sanatoria, né tantomeno un condono mascherato. Si tratta invece di un intervento di razionalizzazione che restituisce funzionalità al mercato immobiliare, riconoscendo come irrilevanti ai fini edilizi alcune imperfezioni fisiologiche. Il tecnico abilitato assume un ruolo fiduciario di primo piano. Le nuove regole aprono a una gestione più snella e moderna del patrimonio edilizio, valorizzando la collaborazione tra professionisti, notai e amministrazioni.
