SCIA ALTERNATIVA E IL RECUPERO DEI SOTTOTETTI: SENTENZA CONSIGLIO DI STATO
Negli ultimi anni, il legislatore italiano ha spinto sulla semplificazione dei procedimenti edilizi, introducendo strumenti più rapidi per avviare interventi e ridurre la burocrazia. Tra le innovazioni più rilevanti c’è la SCIA alternativa al permesso di costruire, prevista dall’art. 23 del DPR 380/2001: uno strumento ibrido, efficace ma non sempre facile da inquadrare.
Che cos’è la SCIA alternativa?
A differenza della SCIA ordinaria, pensata per interventi minori, la SCIA alternativa è un titolo abilitativo edilizio a tutti gli effetti, utilizzabile in alternativa al permesso di costruire per opere di maggiore impatto. È parte delle cosiddette “semplificazioni procedurali”, ma con un alto livello di responsabilità tecnica e giuridica.
Importante chiarire: la SCIA alternativa non è una scelta discrezionale. Può essere utilizzata solo in presenza di precisi requisiti normativi e urbanistici.
Quando si può usare?
L’art. 23 indica con chiarezza i casi ammissibili:
- Ristrutturazioni edilizie rilevanti (ad esempio con aumento di volume o cambio di destinazione d’uso), purché nel rispetto delle norme tecniche sulle strutture.
- Nuove costruzioni o ristrutturazioni urbanistiche previste da piani attuativi approvati e dettagliati.
- Nuove costruzioni coerenti con strumenti urbanistici generali e dotate di dettagli tecnici.
La SCIA alternativa non consente deroghe rispetto a vincoli urbanistici o ambientali.
Come funziona la procedura?
Va presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio lavori allo Sportello Unico per l’Edilizia, allegando:
- Progetto firmato da un tecnico abilitato
- Relazione asseverata sulla conformità normativa
- Documentazione integrativa (se prevista dai regolamenti comunali)
Se non ci sono rilievi entro 30 giorni, si può iniziare. Ma la pubblica amministrazione mantiene pieni poteri di controllo e può annullare la SCIA in caso di irregolarità.
Il progettista si assume gravi responsabilità, anche di natura civile e penale.
Il nodo dei sottotetti: cosa dice la giurisprudenza
Il Consiglio di Stato (sentenza n. 4976/2025) ha acceso i riflettori sull’uso della SCIA alternativa per il recupero abitativo dei sottotetti. In Lombardia, alcune leggi regionali lo consentono, anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali, ma solo in presenza di precisi requisiti.
Nel caso esaminato:
- L’edificio era autonomo da quello adiacente (che aveva l’agibilità)
- Si trovava in zona vietata all’incremento volumetrico
- Non rispettava i requisiti igienico-sanitari minimi
Risultato? Il Comune ha bloccato l’intervento e annullato la SCIA. TAR e Consiglio di Stato hanno confermato la decisione: la SCIA alternativa non può sanare violazioni sostanziali della normativa urbanistica.
Cosa ci insegna il caso
La PA può (e deve) bloccare interventi irregolari, anche se formalmente corretti sulla carta.
L’agibilità non si “trasmette” tra edifici contigui ma strutturalmente separati.
Le deroghe regionali non si applicano in presenza di vincoli oggettivi.
