BONUS RISTRUTTURAZIONI CONDOMINIO: DETRAZIONI E REQUISITI

Le detrazioni fiscali per interventi edilizi sulle parti comuni condominiali rappresentano un’importante agevolazione finalizzata alla riqualificazione degli edifici. Questi incentivi riguardano lavori di ristrutturazione edilizia, miglioramento dell’efficienza energetica e abbattimento delle barriere architettoniche, con regole specifiche per l’accesso ai benefici fiscali.

Detrazioni Fiscali per Parti Comuni Condominiali

Gli interventi di ristrutturazione sulle parti comuni degli edifici condominiali possono beneficiare delle seguenti detrazioni:

Periodo di riferimento	Aliquota di detrazione	Massimale di spesa per unità immobiliare	Condizioni
Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024	50%	€ 96.000	Bonifici effettuati dall’amministratore
Dal 1° gennaio 2025	50%	€ 96.000	Applicabile solo alle abitazioni principali (prima casa non di lusso)
Dal 1° gennaio 2025	36%	€ 48.000	Applicabile alle altre abitazioni

Definizione di Parti Comuni

Le parti comuni condominiali sono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, indipendentemente dal numero di proprietari. Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, rientrano in questa categoria:

• Strutture portanti e spazi comuni: suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, portici, cortili e tutte le parti necessarie all’uso comune.
• Locali di servizio: portineria, alloggio del portiere, lavanderia, riscaldamento centrale, stenditoi e altri servizi comuni.
• Impianti e manufatti comuni: ascensori, pozzi, cisterne, fognature e altre installazioni destinate all’uso collettivo.

Soggetti Beneficiari

Le detrazioni spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà, come stabilito dagli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile.

Modalità di fruizione della detrazione

• Il beneficio fiscale è riconosciuto in base all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore condominiale.
• La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che il pagamento sia stato effettuato entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
• L’amministratore rilascia una certificazione attestante l’ammontare delle spese sostenute e la quota millesimale imputabile a ciascun condomino.

Casi particolari

• Se la certificazione dell’amministratore indica un solo proprietario, ma le spese sono state sostenute anche da altri soggetti aventi diritto alla detrazione, questi ultimi possono beneficiarne attestando sul documento rilasciato dall’amministratore la loro quota di spesa.
• La detrazione è fruibile anche da familiari conviventi, componenti dell’unione civile e conviventi more uxorio del proprietario dell’immobile, purché attestino l’effettivo sostenimento delle spese.

Condomini Minimi

I condomini con meno di otto proprietari, che non hanno nominato un amministratore né possiedono un codice fiscale, possono comunque beneficiare della detrazione. Secondo la Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 dell’Agenzia delle Entrate, devono rispettare le seguenti condizioni:

• Il pagamento deve avvenire tramite bonifico bancario/postale con ritenuta d’acconto.
• In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti indicheranno nella dichiarazione il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.
• In sede di controllo, sarà necessario dimostrare che gli interventi hanno riguardato le parti comuni dell’edificio, eventualmente tramite autocertificazione con i dati catastali degli immobili.

Interventi Ammessi alla Detrazione

Gli interventi agevolabili sulle parti comuni condominiali sono quelli previsti dall’articolo 3 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), suddivisi nelle seguenti categorie:

Manutenzione Ordinaria

Comprende opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Alcuni esempi:

• Sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
• Tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
• Rifacimento di intonaci interni
• Impermeabilizzazione di tetti e terrazze
• Verniciatura delle porte dei garage

Altri Interventi Agevolabili

Oltre alla manutenzione ordinaria, sono ammessi alla detrazione gli stessi interventi previsti per le singole unità abitative, come indicato nell’articolo 16-bis del TUIR. Tra questi:

• Ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi
• Eliminazione delle barriere architettoniche e interventi per la mobilità di persone con disabilità gravi (art. 3, comma 3, Legge n. 104/1992)
• Misure di sicurezza per prevenire atti illeciti
• Cablatura degli edifici e contenimento dell’inquinamento acustico
• Interventi di risparmio energetico
• Adeguamento antisismico
• Bonifica dell’amianto
• Opere per la prevenzione di infortuni domestici

Le detrazioni fiscali per la ristrutturazione delle parti comuni condominiali rappresentano un’opportunità significativa per la riqualificazione degli edifici, con benefici economici e miglioramenti strutturali. Tuttavia, è fondamentale rispettare le condizioni previste dalla normativa e documentare correttamente le spese per garantire l’accesso alle agevolazioni.

Per tutti i dettagli, si consulti la sezione dedicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate.