CONDONO EDILIZIO E CALCOLO LIMITI VOLUMETRICI
Il tema del calcolo dei limiti volumetrici nelle istanze di condono edilizio rappresenta uno degli aspetti più complessi e dibattuti nel diritto amministrativo urbanistico. Sebbene la normativa sul condono, a partire dalla Legge n. 47/1985 fino alla Legge n. 724/1994, preveda criteri piuttosto chiari in merito alla sanabilità degli abusi, l’applicazione concreta di tali criteri genera frequentemente contenziosi, soprattutto laddove si tratti di edifici articolati o compendi immobiliari estesi.
In tale contesto si inserisce la sentenza n. 12173/2025 del TAR Lazio, che affronta con rigore interpretativo il nodo della volumetria sanabile, precisando sia il metodo di calcolo da adottare, sia i presupposti giuridici necessari per il perfezionamento del silenzio assenso in materia di condono. La pronuncia assume particolare rilievo perché chiarisce che la soglia volumetrica prevista dalla legge si applica indistintamente a tutte le superfici, residenziali e non, e deve essere calcolata cumulativamente sull’intero fabbricato, anche in presenza di pratiche formalmente distinte.
Il caso riguarda la reiezione di una domanda di sanatoria edilizia da parte del Comune di Roma, fondata sull’esubero della volumetria massima consentita.
1. I fatti in breve
Il ricorrente aveva presentato nel 1995 un’unica istanza di condono edilizio ai sensi della Legge n. 724/1994, art. 39, per opere realizzate su un immobile articolato in quattro civici. L’Ufficio comunale aveva successivamente suddiviso la pratica in quattro sotto-domande trattate separatamente. Tuttavia, il Comune ha rigettato una delle istanze nel 2021, ritenendo superato il limite di volumetria sanabile.
2. Il nodo centrale: il calcolo della volumetria condonabile
Secondo l’art. 39 della L. 724/1994, richiamato anche dall’art. 35 della L. 47/1985, la cubatura massima sanabile è di 750 metri cubi, senza distinzione tra superfici residenziali e non. La giurisprudenza chiarisce che:
- Il calcolo della volumetria va fatto in maniera cumulativa, considerando l’intero fabbricato, anche se suddiviso in più civici o più sotto-pratiche.
- Le destinazioni d’uso non residenziali rientrano nel calcolo, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, che invocava una circolare del 1995 secondo cui la volumetria non residenziale non sarebbe stata soggetta a limiti.
Nel caso di specie, dalla perizia giurata allegata alla domanda unica risultava una volumetria dichiarata di 1.400 mc, superiore al limite consentito. Pertanto, la domanda è stata rigettata legittimamente.
3. Il silenzio assenso e i suoi limiti
Il ricorrente ha anche invocato il principio del silenzio assenso (art. 35, co. 17 L. 47/1985), sostenendo che, trascorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda, il condono si sarebbe perfezionato. Tuttavia, il TAR precisa:
- Il silenzio assenso non si forma in presenza di domande non conformi al modello legale, ossia eccedenti i limiti volumetrici stabiliti dalla legge.
- Inoltre, mancava la prova del pagamento integrale degli oneri concessori e dell’avvenuta presentazione della documentazione catastale: condizioni essenziali per la formazione del silenzio assenso.
4. Implicazioni urbanistiche
Il ricorrente sosteneva anche che l’attuale piano regolatore consentirebbe comunque una cubatura fino a 10.000 mc sull’area in questione. Il TAR respinge questo argomento, ribadendo che il condono edilizio va valutato ex lege 724/1994, in base alla situazione urbanistica e giuridica vigente all’epoca della domanda.
5. Conclusioni della sentenza
Il TAR Lazio ha quindi:
- respinto il ricorso;
- confermato la legittimità del rigetto per superamento del limite volumetrico;
- stabilito che la successiva suddivisione della pratica non elude il principio di cumulo volumetrico;
- escluso la formazione del silenzio assenso per difetto dei presupposti legali.
La sentenza chiarisce finalmente, che i limiti volumetrici previsti per il condono edilizio vanno calcolati cumulativamente sull’intero fabbricato, indipendentemente da suddivisioni formali o destinazioni d’uso. Si tratta di un orientamento giurisprudenziale particolarmente rilevante per tutti i casi pendenti di sanatoria edilizia, e rappresenta un invito alla prudenza per tecnici e professionisti nella valutazione delle pratiche urbanistiche.
