REGISTRI IMMOBILIARI: LA DIFFERENZA TRA TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI E ANNOTAZIONI

Nei registri immobiliari sono trascritti gli atti relativi alla proprietà e ai diritti reali di un immobile. Gli atti che possono essere trascritti includono l’acquisto o la vendita di un immobile, il trasferimento della proprietà, ipoteche o mutui, diritti di usufrutto o di servitù, locazioni registrate, diritti di superficie o di residenza e altre informazioni rilevanti. La trascrizione degli atti immobiliari garantisce la pubblicità degli stessi e permette di avere una certezza giuridica e un’opponibilità a terzi delle transazioni immobiliari.

La trascrizione è l’atto con cui si riporta un atto o un documento nel registro immobiliare. Questo assicura la pubblicità e l’opponibilità dell’atto nei confronti dei terzi.

La Trascrizione è l’opzione base del nostro ordinamento: di regola quasi tutti gli atti immobiliari vengono “trascritti”.

Vuole dire che la pubblicità ha efficacia:

• 1) DI MERA NOTIZIA: cioè trascrivi perché te lo dice la legge ma dalla trascrizione non derivano effetti ulteriori rispetto a quelli dell’atto in sé, od al massimo si fa per la continuità delle trascrizioni: ad es., fondo patrimoniale, convenzioni matrimoniali, accettazione espressa o tacita dell’eredità (al di là del discorso del 534 cod. civ. sull’acquisto da erede apparente, che però è qualcosa di ulteriore alla pubblicità in sé, è una fattispecie più complessa), rinuncia ad azione di riduzione, ecc.;
• 2) DICHIARATIVA, cioè serve per l’opponibilità ai terzi dell’atto immobile; ad esempio, la permuta, la donazione, la vendita; SI PRODUCE L’EFFETTO TRASLATIVO sin dal giorno della firma, ma non è opponibile a coloro che acquistato diritti dal venditore sin che non è trascritta (se lui il giorno dopo vende a qualcun altro, ed il secondo trascrive prima, prevale), ma nei rapporti interni la vendita è già perfetta (quindi il venditore ti deve dare le chiavi subito e tu lo devi pagare subito).

L’iscrizione invece è l’atto con cui si segna un diritto reale o altro diritto soggettivo nel registro immobiliare. L’iscrizione serve a conferire pubblicità e opponibilità a tali diritti nei confronti dei terzi.

L‘Iscrizione, vuole dire che il diritto concesso NON ESISTE FINO A CHE L’ATTO NON E’ ISCRITTO nei registri immobiliari; non è che non è opponibile, proprio non esiste; ad es: l’ipoteca. E’ un istituto tipico del diritto germanico (ad es.: a Bolzano, Trento, Trieste, ecc., dove c’è il sistema tavolare ex austriaco, funziona tuttora così), ma nel nostro ordinamento ha carattere eccezionale per il resto.

L’annotazione è invece un’informazione temporanea che viene inserita nel registro immobiliare e che ha una durata limitata nel tempo. L’annotazione può essere utilizzata per segnalare sospensioni, limitazioni o altri provvedimenti relativi all’immobile.

L’ Annotazione è una pratica che influisce sugli effetti di una iscrizione o trascrizione già presa: ad es., cancellazione di ipoteca, avveramento di condizione sospensiva, svincolo, risoluzione del contratto, sentenza che dichiara l’invalidità di un atto, ecc..

In sintesi, la trascrizione conferisce piena opponibilità dell’atto nei confronti dei terzi, l’iscrizione segna un diritto nel registro per conferire opponibilità nei confronti dei terzi e l’annotazione serve ad informare temporaneamente sui provvedimenti relativi all’immobile.