In Italia, la regolarizzazione di un immobile con difformità edilizie e catastali è un processo complesso che richiede attenzione ai dettagli e una comprensione approfondita delle normative vigenti. La Corte di Cassazione (Cass. ord. n. 1897/2023 del 23.01.2023, Cass. S.U. ord. n. 8230/2019, Cass. sent. n. 15587/2022 e Cass. sent. n. 7521/2022) ha stabilito che la vendita di un immobile con abusi edilizi è valida, a condizione che l’acquirente sia pienamente informato dell’abuso prima della conclusione del contratto. Questo significa che, nonostante l’esistenza di irregolarità, il rogito può essere eseguito se l’acquirente accetta consapevolmente la situazione dell’immobile.

Per quanto riguarda la conformità catastale, è essenziale che i dati reali dell’immobile corrispondano a quelli registrati nel catasto. La legge italiana prevede che gli atti di trasferimento immobiliare debbano includere l’identificazione catastale e le planimetrie depositate, oltre alla dichiarazione di conformità dello stato di fatto. In caso di difformità catastali rilevanti, la compravendita può essere annullata, a meno che non venga effettuata una regolarizzazione attraverso la procedura Docfa, gestita da un tecnico abilitato.

Se le difformità sono di lieve entità, può essere sufficiente un attestato di conformità rilasciato da un tecnico, che attesti la corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile con la planimetria catastale esistente. Tuttavia, se ci sono abusi edilizi significativi, è necessario risolvere queste violazioni prima di procedere con qualsiasi regolarizzazione catastale.

In alcuni casi, è possibile convertire la sanzione della demolizione in una sanzione pecuniaria, un processo noto come fiscalizzazione, che può essere applicato agli abusi edilizi di minore impatto. Questo offre una via alternativa per evitare la demolizione e mantenere l’immobile, pur rispettando le normative fiscali e urbanistiche.

In conclusione, la possibilità di eseguire il rogito in presenza di doppia difformità dipende dalla gravità delle irregolarità e dalla disponibilità dell’acquirente ad accettare lo stato dell’immobile. È fondamentale affidarsi a professionisti qualificati che possano guidare attraverso il processo di regolarizzazione, garantendo che tutte le procedure siano seguite correttamente e che l’immobile sia conforme alle normative vigenti. La collaborazione tra venditore, acquirente e tecnici abilitati è cruciale per navigare con successo in questo complesso panorama legale e urbanistico.

Cassazione, ordinanza 23 gennaio 2023, n. 1897, sez. I civile

RESPONSABILITÀ CIVILE – REVOCATORIA ORDINARIA – Contratto di compravendita – Immobile abusivo – Nullità – Non sussiste.

La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

La dichiarazione richiesta dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 2010 – per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali non di garanzia su unità immobiliari urbane – riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, in quanto essi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, sicché la sua omissione, stante la finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell’atto.

La vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilità, non è nulla per illeceità dell’oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma è solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l’inadempimento.

In tema di prova per presunzioni della simulazione di un contratto, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nell’atto traslativo, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione, poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti. Spetta, in questo caso, al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e di apprezzare l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire deduzioni che ne discendano secondo l’id quod plerumque accidit, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico.