LE TOLLERANZE PREVISTE DAL DECRETO SALVA CASA

Il “Decreto Salva casa” ha introdotto significative modifiche alla normativa edilizia italiana, in particolare per quanto riguarda le tolleranze costruttive. Queste tolleranze permettono una certa flessibilità nelle misure delle costruzioni rispetto a quanto previsto nei titoli abilitativi. La nuova normativa stabilisce che piccole deviazioni, fino al 2% delle misure autorizzate, non sono considerate violazioni. Questo approccio pragmatico è pensato per facilitare l’attuazione di progetti edilizi senza incorrere in sanzioni per minime incongruenze che possono sorgere durante la costruzione.

Inoltre, il Decreto ha introdotto una scala di tolleranze variabili in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, con percentuali che aumentano per le unità di dimensioni minori. Questo sistema proporzionale mira a equilibrare le esigenze di precisione nelle costruzioni di grandi dimensioni con la realtà pratica di quelle più piccole, dove le deviazioni percentuali possono tradursi in differenze assolute minori.

La riforma ha anche chiarito che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che rispettano i nuovi limiti di tolleranza, non richiedono un’autorizzazione paesaggistica aggiuntiva. Questo semplifica ulteriormente il processo burocratico per i costruttori e i proprietari di immobili, consentendo loro di procedere con le modifiche minori senza dover affrontare l’iter di approvazione paesaggistica, spesso lungo e complesso.

Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, il nuovo comma 1-bis dell’art. 34-bis (introdotto dal D.L. 69/2024) ha previsto nuove percentuali, riparametrando le tolleranze in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. In particolare, la disposizione stabilisce che, in relazione ai predetti interventi realizzanti entro tale termine, sono stabilite le seguenti percentuali di scostamento dalle misure previste dal titolo abilitativo a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare:
– 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
– 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Ai fini del computo della superficie utile, si deve tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (art. 34-bis, comma 1-ter, D.P.R. 380/2001).

TOLLERANZE ESECUTIVE. Il Decreto Legge 69/2024 ha introdotto importanti novità in materia di tolleranze esecutive nell’ambito edilizio. Queste disposizioni consentono una maggiore flessibilità per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo tra le tolleranze il minore dimensionamento degli edifici, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, e varie irregolarità esecutive.

ZONE SISMICHE, ATTESTAZIONE DEL TECNICO ABILITATO – L’art. 34-bis, comma 3-bis, D.P.R. 380/2001 (di nuova introduzione) specifica, inoltre, che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi che costituiscono tolleranze rispettino le prescrizioni del Testo Unico in materia di costruzioni in zone sismiche. Tale attestazione deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’Ufficio tecnico regionale, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle Regioni, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis, D.P.R. 380/2001). Alla dichiarazione relativa alle tolleranze di cui al comma 3 dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, ai fini dello stato legittimo dell’immobile, il tecnico deve allegare l’autorizzazione per l’inizio dei lavori o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Queste modifiche legislative rappresentano un tentativo di bilanciare la tutela dell’integrità estetica e strutturale del paesaggio urbano e rurale con la necessità di un’edilizia più agile e meno vincolata da procedure amministrative. L’obiettivo è quello di stimolare l’innovazione nel settore delle costruzioni, promuovendo al contempo la regolarizzazione di situazioni preesistenti e la realizzazione di nuovi progetti in linea con le esigenze contemporanee di sviluppo urbano e rurale.