LASTRICO SOLARE E INFILTRAZIONI: QUANDO PAGA IL PROPRIETARIO E QUANDO IL CONDOMINIO
Con l’ordinanza n. 19556/2021 la Corte di Cassazione chiarisce in quali casi il Condominio è chiamato a rispondere dei danni derivanti dal lastrico solare in concorso con il condomino, proprietario esclusivo del lastrico.
La responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva , giacché riferibili a vizi e carenze costruttive dell’immobile, alla luce dei difetti delle pendenze e del punto di raccolta, nonché dell’assenza di giunti dilatativi, è da ascrivere unicamente, ai sensi dell’art. 2051c.c., al medesimo proprietario esclusivo e non al condominio.
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 C.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.
Nel caso esaminato dagli atti di cui alla Sentenza n.19556 del 2021, la causa dei danni è imputabile non alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, ipotesi cui torna applicabile l’art. 1126 c.c., quanto riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, con conseguente responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – del condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
