COME CAMBIA IL SUPERBONUS PER OGNI TIPO DI IMMOBILE

Il Superbonus 110% è una agevolazione fiscale introdotta dalla legge n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute per la realizzazione di interventi di efficientamento energetico, consolidamento statico e riduzione del rischio sismico degli edifici.

Prorogato con la Legge di Bilancio 2023, il Superbonus è stato caratterizzato da molti cambiamenti e criticità, nonostante le modifiche sostanziali al funzionamento del Superbonus 110%, tramite due interventi normativi: la Legge di bilancio 2023 e la conversione in legge del cosiddetto Decreto Aiuti Quater. 

Superbonus: da 110% a 90%

Con l’entrata in vigore del Decreto Aiuti Quater e della Legge di Bilancio 2023, il Superbonus cambia “pelle”. L’agevolazione, infatti, passa dal 110% del costo degli interventi al 90% ed è previsto un progressivo ridimensionamento entro il 2025, con un graduale decremento della percentuale al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

L’articolo 9 del Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (il Decreto Aiuti Quater) – convertito in legge con modificazioni dalla L. 13 gennaio 2023, n. 6 – infatti, riporta le “Modifiche agli incentivi per l’efficientamento energetico” rispetto a quanto stabilito con il Decreto Rilancio (decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

Nello specifico, tale articolo prevede il passaggio dal 110% al 90% per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2023, mentre la precedente scadenza del 31 dicembre 2022 viene prorogata al 31 marzo 2023. 

“Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1, non superiore a 15.000 euro.”

Come accennato, il bonus passa dal 110% al 90%, fatta eccezione per alcuni casi specifici.

Superbonus: quando si applica ancora il 110%?

La Legge di Bilancio 2023 indica, all’articolo 1, comma 894, le eccezioni alla norma precedentemente menzionata contenuta nel Decreto Aiuti Quater, stabilendo in quali casi specifici è ancora possibile usufruire della detrazione del 110% e non del 90%. 

Eccoli di seguito riportati: 

• gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77;
• gli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176, sempre che tale data  sia attestata dall’amministratore del condominio, oppure, nel caso in cui non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 31 dicembre 2022, risulti presentata la CILA;
• gli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra quella di entrata in vigore del decreto legge 18 novembre 2022, n. 176, e il 24 novembre 2022, sempre che tale data sia attestata – oppure nel caso in cui non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore, e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea – e a condizione che per tali interventi, alla data del 25  novembre  2022, risulti presentata la CILA;
• gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. 

Queste indicazioni si applicano ai condomini, ovvero gli edifici plurifamiliari (a determinate condizioni), ma alcune eccezioni riguardano anche le villette unifamiliari, gli interventi effettuati da soggetti che svolgono attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali (Onlus, Organizzazioni di Volontariato – Odv, Associazione di promozione sociale – Aps) e le case popolari (Istituti autonomi case popolari (IACP)). 

Le novità per edifici Plurifamiliari, Unifamiliari, Sociosanitari e Assistenziali, IACP

Cosa cambia, quindi, dal 2023? 

1. Condomini o edifici plurifamiliari

Se in possesso dei requisiti sopra elencati e contenuti nella Legge di Bilancio, i condomini possono usufruire di una proroga del Superbonus fino al 31 dicembre 2025, ma con un’aliquota che si riduce nei successivi due anni, seguendo questo schema: 

• detrazione del 110% fino al 31 dicembre 2023;
• detrazione del 70% per le spese sostenute tra il 1° gennaio e il 31 dicembre del 2024;
• detrazione del 65% per le spese sostenute tra il 1° gennaio e il 31 dicembre del 2025.

2. Villette Unifamiliari

Per gli edifici unifamiliari (villette e assimilabili) è prevista una specifica proroga del 110% della detrazione fino al 31 marzo 2023, ma solo nel caso in cui sia stato completato almeno il 30% dei lavori totali entro il 30 settembre 2022.

Per tutti gli altri casi, la percentuale scende al 90%, per tutto il 2023, a condizione che: 

• l’unità immobiliare venga adibita ad abitazione principale;
• il beneficiario della detrazione sia in possesso di un reddito di riferimento relativo all’anno precedente non superiore a 15.000 euro;
• il contribuente sia in possesso di un diritto reale di godimento sull’immobile (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.).

3. Edifici sociosanitari e assistenziali

Per quanto riguarda gli edifici di tipo sociosanitario e assistenziali, la norma prevede la:

• proroga della detrazione al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per interventi eseguiti su immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:
  • B1: collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme;
  • B2: case di cura ed ospedali (senza fine di lucro);
  • D4: case di cura ed ospedali (con fine di lucro).

Questa proroga è prevista solo a patto che i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica.

4. Istituti autonomi case popolari (IACP) e cooperative

Anche per gli edifici gestiti dagli IACP, comunemente detti “case popolari”, e per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa (ovvero quando gli alloggi vengono assegnati ai soci della cooperativa mediante contratto di godimento, senza il trasferimento della proprietà), sono previste alcune proroghe al 31 dicembre 2023, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. 

Per usufruire della proroga è necessario che i lavori siano stati ultimati almeno per il 60% entro il 30 giugno 2023.

Le novità sulla cessione del credito

Il Superbonus 110% prevedeva originariamente una detrazione pari al 110% del costo degli interventi da effettuare, consentendo quindi al proprietario dell’immobile di ammodernare l’edificio sostanzialmente senza investire denaro, mentre il 10% veniva assorbito dai creditori tramite lo strumento della cessione del credito e/o dello sconto in fattura. 

L’esecutivo è intervenuto anche in merito alla cessione del credito, aumentando, nei fatti, il numero di volte in cui è possibile trasferirlo tra vari soggetti. 

Con il Decreto Aiuti Quater, infatti, è stato previsto un numero di cessioni qualificate pari a 3 (tra soggetti bancari), oltre alla prima (completamente libera) e all’ultima (solo in favore di clienti bancari possessori di partita Iva). 

Per facilitare questo meccanismo e trasformare in liquidità questi crediti, è stata introdotta una garanzia – erogata dalla ​​SACE, una società per azioni controllata dal Ministero dell’economia e delle finanze – sui prestiti concessi dalle banche in favore di imprese che realizzano interventi interessati dalle agevolazioni del Superbonus.