AGEVOLAZIONI PRIMA CASA PER ACQUISTO TERRENO DI PERTINENZA: LA SENTENZA

prima casa

La questione decisa dalla Corte con la Sentenza n. 6316 del 25 febbraio 2022, è relativa alla spettanza delle agevolazioni fiscali, ai fini dell’imposta di registro, per l’acquisto della prima casa, con specifico riferimento alle pertinenze qualora oggetto dell’acquisto non siano posto auto (C/6), cantina (C/2) o tettoia (C/7) ma un terreno (nel caso di specie una spiaggia privata).

Nella prassi non si dubita che l’agevolazione spetti allorquando il terreno sia accatastato insieme all’unità immobiliare principale, quindi risulti graficamente rappresentato nella planimetria catastale, viceversa, l’Agenzia, nel caso di specie, ha ritenuto di revocare le agevolazioni per la prima casa con riferimento ad un’area pertinenziale, sostenendo che, le agevolazioni, qualora il bene pertinenziale abba un proprio identificativo catastale, non possano spettare dato che la legge quando fa riferimento alle pertinenze cita soltanto gli immobili censiti nelle categorie C/2, C/6 e C/7.

Il caso deciso dalla Corte si riferisce ad una compravendita del 2016, con la quale sono stati acquistati un’abitazione, una cantina, un’autorimessa e una “spiaggia privata”. Le agevolazioni richieste per l’intero acquisto, sono state riconosciute per i primi tre beni e non per la pertinenza sul presupposto che le stesse possano spettare esclusivamente per le pertinenze rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Nel caso di specie risulta, peraltro, che il contribuente, dopo l’acquisto abbia accorpato, anche catastalmente il terreno all’ abitazione. La Corte di Cassazione ha affermato che il concetto di pertinenza è definito dalla norma civilistica ed indica quei beni che sono destinati al servizio o ornamento di una cosa principale; ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.
La Corte ha richiamato le sue precedenti sentenze nn. 6259/2013 e 22561/2021, relative a lastrici solari, e la 3148/2015 specificamente relativa ad un’area affermando che “il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo riferimento formale”.
Si può pertanto concludere affermando che secondo la sentenza che si commenta, e da ritenere nel solco della giurisprudenza ormai consolidata, la norma (nota II bis all’art. 1 Tariffa, parte prima, TU 131/1986):

<<…non comprende una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’ Amministrazione finanziaria) in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata a “servizio od ornamento (art. 817 del codice civile) del bene principale che dipende a sua volta da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questione di asservire l’uno all’altro>>.

LA SENTENZA

Ordinanza 25 febbraio 2022, n. 6316

L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR del Piemonte, indicata in epigrafe, che in controversia su impugnazione da parte di E. A. di avviso di liquidazione per imposta di registro anno 2016 – emesso a seguito di revoca delle agevolazioni fiscali provvisoriamente concesse in sede di registrazione di atto di compravendita di unità immobiliare sita in Omegna e pertinenze (cantina, autorimessa e spiaggia privata) – ha respinto l’appello dell’Ufficio vertente sulla natura pertinenziale del terreno costituito da spiaggia privata, ai fini della inclusione nel regime agevolabile. La CTR ha confermato la natura pertinenziale della piccola spiaggia privata ai sensi dell’art. 817 c.c., ricorrendo i presupposti della “destinazione durevole al bene principale”, “impressa dal proprietario della stessa”, della funzione di servizio della spiaggia ad uso esclusivo dell’immobile, originariamente contigua all’immobile e successivamente separata dalla costruzione di una strada comunale. Esclude pertanto l’intento elusivo e interpreta la tariffa allegata al punto 4 lett. C) parte bis tariffa, nel senso che le agevolazioni, originariamente previste per le sole abitazioni, sono state estese alle pertinenze limitando – solo per le pertinenze rientranti nelle cat. C/2, C/6, C/7 – la fruibilità ad una sola entità per singola tipologia. Non assume infine rilievo, secondo la CTR, il fatto che solo successivamente il contribuente abbia accorpato anche catastalmente la proprietà dell’immobile e le pertinenze, “poiché tale volontà era già manifestata nell’attribuzione della natura pertinenziale delle aree circostanti, pertinenzialità che, nei fatti, era già prima esistente, stante la destinazione della spiaggetta ad uso esclusivo dei proprietari della casa”.

Il contribuente si costituisce con controricorso. In data 18 gennaio 2022 l’Avvocato del controricorrente ha depositato dichiarazione di rinunzia al mandato.

Considerato che

1. Va premesso che la sopravvenuta rinunzia del difensore del controricorrente, pervenuta prima dell’udienza, non dispiega alcuna efficacia nell’ambito del giudizio per cassazione per effetto della perpetuatio dell’Ufficio del difensore, di cui è espressione l’art. 85 c.p.c., (Cass. n. 26429/2017; n. 16121/2009).

2. Con l’unico motivo si deduce violazione di legge, ex art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione all’art. 1 punto 3 nota II bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986, dell’art. 14 delle preleggi, dell’art. 817 c.c. e 2697 c.c.. rileva che erroneamente la CTR ha fatto discendere la pertinenzialità della spiaggetta dall’essere questa inserita nell’atto di compravendita come pertinenza dell’abitazione potendo rientrare nell’ambito dell’agevolazione di cui alla norma invocata solo le unità immobiliari catalogabili nelle cat. C/2, C/6, C/7. L’ampliamento oltre tale perimetro costituirebbe una inammissibile interpretazione analogica o estensiva.

3. Il motivo è infondato.

4. Questa Corte ha affermato, in tema di pertinenze all’immobile destinato ad abitazione principale, che in tema di agevolazione tributarie per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale (Cass. n. 3148/2015). È stato altresì statuito che “In tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, ai sensi della nota II bis all’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificata dall’art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e sulla base della nozione dettata dall’art. 817 cod. civ., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria – nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7 – mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica (Cass. n. 6259 del 13/03/2013). È stato altresì di recente precisato (Cass. n. 22561 del 2021 in relazione al lastrico solare) che “Ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.

3.1.Va pertanto respinta la tesi dell’Agenzia secondo la quale l’elenco di cui alla Tariffa limiterebbe il beneficio alle sole categorie catastali indicate, dovendosi invece ritenere che il legislatore, laddove afferma: «sono ricomprese tra le pertinenze … », evidenzia con chiarezza che per le unità immobiliari di cui categorie C/2, C/6 e C/7 una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione.

3.2.La norma non comprende pertanto una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’ Amministrazione finanziaria), in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo 817 del codice civile) del “bene principale”, che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro). Elemento questi ricorrenti nella fattispecie.

5. La CTR si è sostanzialmente adeguata ai superiori principi per cui il ricorso va respinto. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese, liquidate in euro 1.100,00, oltre spese generali nella misura forfetaria del 15% e accessori di legge.


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