SUPERBONUS E TASSAZIONE PLUSVALLENTE: IL QUADRO NORMATIVO E’ ANCORA INCERTO
Con l’entrata in vigore della nuova disciplina a decorrere dal 1° gennaio 2024, la cessione di immobili oggetto di interventi di riqualificazione energetica effettuati con il Superbonus, se avvenuta entro dieci anni dalla data di conclusione dei lavori, comporta l’applicazione di un’imposta sulla plusvalenza realizzata, determinata in misura pari al 26%. Tuttavia, a distanza di oltre un anno dall’introduzione della normativa, permangono numerose incertezze interpretative. Tali criticità sono state oggetto di un recente approfondimento da parte della Fondazione Nazionale dei Commercialisti.
Immobili acquisiti mortis causa: effetti fiscali delle cessioni successive agli interventi Superbonus
Uno dei temi di maggior rilievo concerne il trattamento fiscale applicabile alla plusvalenza derivante dalla vendita di immobili ricevuti per successione e successivamente sottoposti ad interventi Superbonus. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in linea generale, non è soggetta a tassazione la cessione di immobili acquisiti per successione ovvero utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del decennio precedente alla vendita.
Secondo quanto rilevato dalla Fondazione dei Commercialisti, tale esenzione si estende anche ai casi in cui gli interventi agevolati siano stati eseguiti dal de cuius. Di conseguenza, l’erede che venda l’immobile prima dei dieci anni non dovrebbe generare alcuna plusvalenza imponibile, non avendo fruito direttamente dell’agevolazione.
Rimane tuttavia incerta l’ipotesi in cui sia l’erede stesso a sostenere i costi degli interventi Superbonus e successivamente a procedere alla cessione dell’immobile. In assenza di una previsione normativa esplicita, i Commercialisti sostengono che – in coerenza con i principi finora espressi – anche tale scenario dovrebbe escludere l’imponibilità della plusvalenza.
Immobili oggetto di donazione: profili differenziali rispetto alla successione
Un diverso trattamento sembra invece riservato agli immobili pervenuti tramite donazione. In mancanza di una norma analoga a quella prevista per la successione, la cessione di tali beni, qualora avvenga entro i dieci anni dalla fine degli interventi Superbonus, può determinare una plusvalenza imponibile.
Tuttavia, secondo i Commercialisti, qualora i lavori siano stati integralmente eseguiti dal donante anteriormente all’atto di donazione, il donatario – non avendo fruito direttamente del beneficio – non dovrebbe generare una plusvalenza imponibile in sede di cessione. Resta, ad ogni modo, il rischio di contestazione da parte dell’Amministrazione Finanziaria in caso di operazioni ritenute artificiose o meramente strumentali alla vendita, con possibile configurazione di abuso del diritto o interposizione fittizia.
Interventi di modesta entità: tassabilità anche in assenza di trasformazione urbanistica
Il documento della Fondazione si sofferma altresì sugli effetti fiscali delle cessioni di immobili su cui sono stati effettuati interventi agevolati di natura limitata, come la sostituzione di impianti termici o infissi, ovvero lavori che non determinano una trasformazione urbanistica dell’immobile.
I Commercialisti chiariscono che ciò che rileva, ai fini dell’applicazione della tassazione, è l’effettiva fruizione del Superbonus, indipendentemente dall’impatto urbanistico dell’intervento. Anche in tali casi, dunque, si genera una plusvalenza assoggettabile all’imposta sostitutiva del 26%.
Cessione di immobili con lavori in corso: irrilevanza fiscale in assenza di fruizione del beneficio
Un’ulteriore questione riguarda la vendita di immobili nel cui ambito gli interventi Superbonus risultano ancora in corso al momento dell’atto di trasferimento. In questa fattispecie, secondo la posizione dei Commercialisti, viene meno il presupposto impositivo rappresentato dalla fruizione dell’agevolazione, con la conseguente esclusione da imposizione della plusvalenza.
Affinché tale esclusione sia valida, è indispensabile che la mancata conclusione dei lavori sia dimostrabile attraverso documentazione formale, quale la comunicazione di fine lavori, il collaudo tecnico-amministrativo ovvero dichiarazioni rese dal direttore dei lavori o dal collaudatore. Tuttavia, viene anche segnalato il rischio che la data formale di fine lavori venga indebitamente differita allo scopo di eludere la tassazione.
Rent to buy e Superbonus: rileva la data di effettivo trasferimento della proprietà
Infine, l’analisi si concentra sull’ipotesi di cessione di immobili attraverso contratti di rent to buy stipulati dopo la conclusione degli interventi. Facendo riferimento a quanto già affermato dall’Agenzia delle Entrate (risposta interpello n. 156/2024), i Commercialisti ritengono che la plusvalenza eventualmente generata sia imponibile solo qualora il trasferimento della proprietà avvenga entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Pertanto, ciò che assume rilevanza è il momento del passaggio effettivo della titolarità dell’immobile – e non quello della sottoscrizione del contratto – ai fini dell’individuazione del periodo rilevante ai fini della tassazione della plusvalenza Superbonus.
