SUPERBONUS: LA CORTE DI CASSAZIONE PER LA PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI E IL RISARCIMENTO DEI DANNI

In un condominio quali sono le conseguenze se l’amministratore non permette di godere delle agevolazioni fiscali per gli interventi straordinari di manutenzione, compiuti sull’edificio comune? A spiegare cosa succede in caso della perdita delle agevolazioni è la Corte di Cassazione.

L’ordinanza n.6086, del 4 marzo 2020, è stata emessa dopo la richiesta di un’azione risarcitoria intrapresa contro l’amministratore di condominio, da parte di un condomino che lamentava nei confronti dell’amministratore, il danno collegato al mancato accesso ai contributi fiscali per i lavori straordinari compiuti sull’edificio condominiale.

In particolare la situazione che è giunta fino in Cassazione ariguardava la contestazione nei confronti dell’amministratore, il quale con una ingiustificata omissione rispetto ai suoi doveri, aveva in pratica precluso alla condomina di beneficiare di una detrazione fiscale pari al 36% dal proprio reddito, collegata ai lavori di straordinaria amministrazione, posti in essere a favore di tutto l’edificio condominiale.

Il DM n. 41 del 1998 e la risposta della Cassazione in tema di responsabilità dell’amministratore condominiale

Il decreto ministeriale n. 41 del 1998 in tema di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia è il provvedimento che consente di risolvere la questione prospettata e che di fatto determina la responsabilità dell’amministratore. Infatti al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione dell’edificio condominiale, il riferimento va al DM n.41/98 e grazie a questo provvedimento si può notare che l’amministratore di condominio ha il dovere di versare le somme spettanti alla ditta esecutrice dei lavori, per effetto del cosiddetto bonifico parlante.

In particolare nel decreto si trova scritto che il versamento delle spese detraibili è effettuato con bonifico bancario da cui emerga la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione fiscale ed il numero di partita IVA, vale a dire il codice fiscale del soggetto a favore di cui il bonifico è compiuto. Tenuto conto di questa regola, la Cassazione ha così inquadrato la responsabilità per danni da omissione, che ha costretto i condomini a subire un danno da mancato godimento dell’agevolazione fiscale.

Ebbene, secondo la Suprema Corte è obbligo di diligenza dell’amministratore condominiale compiere i versamenti in maniera da assicurare ai singoli condomini, che volevano usufruirne, la possibilità di godere della detrazione fiscale prevista dalla legge, considerato che si trattava meramente di una modalità di svolgimento di attività – ovvero versamento del compenso all’appaltatore – comunque facente parte della propria sfera di compiti professionali.

La Cassazione d’altronde ha evidenziato che dall’anno 2017 colui che svolge il lavoro di amministratore condominiale è tenuto per legge a far pervenire all’Agenzia delle Entrate tutti i dati dei condomini e le rispettive quote di detrazione fiscale, per ciò che attiene ai lavori compiuti sulle parti comuni.

Si ricorda inoltre, che la circolare  24/E/2020 dall’Agenzia delle entrate, relativa alla corretta applicazione delle disposizioni contenute negli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, detta una serie di adempimenti burocratici a cui adempiere per ricevere, senza alcuna sorpresa il Superbonus 110%.Nel caso in cui i lavori interessano parti comuni condominiali i documenti da conservare sono:

1. copia della delibera assembleare che autorizza i lavori;
2. copia della tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. In quest’ultima ipotesi, ricordiamo che la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 ha precisato che merito alla tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di avvenuto versamento del contributo da parte del singolo condomino all’ente, l’amministratore deve adempiere a tale compito con diligenza. Ciò in ragione del fatto che egli è il mandatario dell’intera compagine condominiale e ha quindi l’obbligo di seguire tutto l’iter relativo alla manutenzione straordinaria, ivi compreso l’espletamento delle attività prodromiche ad eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini, che potranno beneficiarne proprio in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune amministrato.

Infine, occorre altresì conservare copia dell’asseverazione del tecnico abilitato trasmessa all’ENEA (se trattasi di interventi di efficientamento energetico) o trasmessa allo sportello unico del comune (se trattasi di interventi antisismici).

IL FATTO

La tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di avvenuto versamento del contributo da parte del singolo condomino all’ente, rientrano tra i compiti spettanti all’amministratore che deve adempierli con diligenza. Con l’ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 la Suprema Corte di Cassazione affronta il tema dei doveri gravanti sull’amministratore di condominio in caso di lavori straordinari al fabbricato comune e dell’opportunità di detrazioni fiscali per i condomini. La Corte osserva che, malgrado non vi sia una espressa previsione di legge in tal senso, tra i compiti dell’amministratore in quanto mandatario cui è affidata la gestione del bene comune, rientra anche quello di curare tutti gli adempimenti previsti per legge e prodromici ad eventuali opportunità fiscali offerte ai condomini. L’esecuzione dei pagamenti all’impresa appaltatrice in maniera tracciabile, così come la certificazione dell’avvenuto versamento del contributo all’ente da parte del singolo condomino, rientrano pertanto tra i compiti dell’amministratore che deve adempiervi con diligenza.

I fatti di causa

La proprietaria di un immobile posto in condominio agiva in giudizio nei confronti dell’amministratore, riferendo che la condotta negligente di quest’ultimo le aveva precluso di usufruire della detrazione fiscale dal proprio reddito personale, correlata all’esecuzione di lavori edili di natura straordinaria al fabbricato comune. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo il diritto dell’attrice ad ottenere il ristoro della somma che non aveva potuto portare in detrazione. Malgrado il gravame proposto dall’amministratore, la pronuncia di primo grado veniva ribadita in appello rilevando che, nell’ipotesi di lavori eseguiti su uno stabile in proprietà comune, la certificazione dell’amministratore attestante l’eseguito versamento del contributo individuale è documentazione idonea al riconoscimento della detrazione secondo la normativa in materia. La vicenda giungeva quindi dinanzi la Suprema Corte di Cassazione.

Lavori in condominio e detrazioni fiscali: adempimenti e soggetti

I vari motivi di ricorso ruotano attorno all’asserzione che sarebbe stata la condomina, nell’effettuare i pagamenti dei contributi dovuti al condominio per l’esecuzione dei lavori, a dover rispettare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti effettuati all’appaltatore, così come stabilito nel D.M. n. 41/1998. Quest’ultimo dà attuazione a quanto previsto dalla L. n. 449/1997, che consente ai proprietari di immobili di godere di detrazioni fiscali sugli importi corrisposti per lavori straordinari di ristrutturazione edilizia. L’articolo 1, terzo comma del predetto D.M. prevede in particolare che “il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato”. Proprio muovendo dall’analisi del dato normativo, il Collegio osserva che il predetto art. 1, comma 1, lettera a) del D.M. prescrive che il condomino che intende avvalersi della detrazione fiscale in relazione ai contributi versati all’ente per l’esecuzione dei lavori, ha soltanto l’onere di trasmettere all’ufficio finanziario copia della delibera condominiale che ha approvato i lavori e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese. La Corte aggiunge anche che, per poter fruire della detrazione fiscale, sarà poi necessaria l’attestazione con cui l’amministratore certifica che il condomino ha effettivamente versato all’ente il proprio contributo individuale alla spesa comune. Chiarito quindi il quadro degli adempimenti necessari ai sensi del D.M. n. 41/1998 – pagamenti effettuati dal condominio committente all’appaltatore e certificazione, rilasciata dall’amministratore ai singoli condomini richiedenti, di avvenuto versamento del contributo alla spesa comune, fissato nella delibera assembleare di approvazione lavori e corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà del bene comune interessato – le critiche sollevate dal ricorrente sono prive di fondamento. E’ infatti il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – quindi il condominio a mezzo del proprio amministratore e non il singolo condomino – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con l’appaltatore.

La posizione dell’amministratore di condominio

E’ quindi evidente che in caso di esecuzione di lavori straordinari al condominio, tra i doveri dell’amministratore rientra anche quello di portare ad esecuzione il compimento dei lavori a suo tempo deliberati, compresi ovviamente i pagamenti all’impresa appaltatrice prescelta. E sebbene non sia previsto espressamente, è evidente che all’amministratore spetta effettuare i pagamenti in modo tracciabile secondo le norme di cui al D.M. n. 41/1998. Ciò in ragione del fatto che egli è il mandatario dell’intera compagine condominiale e ha quindi l’obbligo di seguire tutto l’iter relativo alla manutenzione straordinaria, ivi compreso l’espletamento delle attività prodromiche ad eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini, che potranno beneficiarne proprio in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune amministrato.

Conclusioni

Sulla scia delle riferite considerazioni i giudici di legittimità concludono quindi che rientra nel dovere di diligenza dell’amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale di cui alla L. n. 449/1997, trattandosi di un’attività (il pagamento del compenso all’appaltatore in maniera tracciabile) comunque compresa nella sua sfera di competenza. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando il ricorrente, a norma dell’art. 13 comma 1 bis del D.P.R. n. 115/2002, al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.