CONDOMINIO SUPERBONUS E ISOLAMENTO A CAPPOTTO PARZIALE
Il Superbonus contempla tra i lavori incentivabili l’isolamento termico dell’involucro, che rappresenta il primo dei tre interventi trainanti . La realizzazione di un cappotto termico, in base al comma 2 del decreto, consente di realizzare anche altri interventi, cosiddetti trainati, che accedono al Superbonus. L’operadeve riguardare una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero caseggiato e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata (Agenzia Entrate – Risposta n. 408/2020).La progettazione dell’isolamento a cappotto deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa europea di riferimento. Le casistiche che si vanno man mano ampliando, hanno evidenziato la delicatezza della procedura del Superbonus: infatti sono tante le situazioni per le quali non è sempre facile immaginare una soluzione, tra queste il mancato accordo dei comproprietari di uno stabile. Può accadere che non tutti i condomini siano interessati a fare i lavori per l’efficientamento energetico mediante l’isolamento termico delle superfici opache dell’intero involucro dell’edificio. In tal caso un gruppo di condomini può avvalersi dell’articolo 10, comma 3, della legge 120/2020 (Decreto semplificazioni), che stabilisce come ciascun partecipante alla comunione o al condominio possa realizzare a proprie spese ogni opera di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L 19 maggio 2020, n. 34), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c.
I condomini interessati possono ugualmente realizzare un cappotto termico integralmente a proprie spese, anche se una parte dei condomini non sono interessati alle attività edilizie, naturalmente pur nei limiti dell’articolo 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro titolo.
I lavori necessitano comunque del benestare dell’assemblea condominiale, che autorizza gli interessati a realizzare l’intervento sulla parte comune esterna che coinvolge le loro singole unità abitative. Secondo il comma 9-bis dell’articolo 119 D.L. n. 34/202, come modificato dall’ articolo 1, comma 66, lett. P) della Legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020 n. 178) le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole: in tal caso resta fermo che, trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus vada effettuata con riferimento all’intero edificio.
Per la messa in opera del cappotto “parziale” a favore di alcuni condomini effettuato sulla facciata condominiale, sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici, devono però essere intestati al condominio e gli adempimenti necessari sono effettuati dall’amministratore del condominio, che rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dall’interessato e conserva la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. Si tenga conto che pacifica giurisprudenza ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte dei condomini sia a esso imputabile (in tale senso, Cass. civ., Sez. III, 26/07/2017, n. 22343).
Per completezza, si segnala che tale più ampio obbligo di tenuta della documentazione è previsto in ragione del più lungo termine di prescrizione del potere accertativo dell’Agenzia delle Entrate che, per gli interventi agevolati al 110%, avrà a disposizione 8 anni per eseguire i controlli.
