SISMABONUS ACQUISTI E LE UNITA’ IMMOBILIARI F/3 IN CORSO DI COSTRUZIONE: I CHIARIMENTI DEL FISCO
E’ possibile fruire del Sismabonus acquisti anche per l’acquisto di unità immobiliari in corso di costruzione facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti, purché siano ultimati gli interventi strutturali e sia attestato il miglioramento di classe di rischio sismico.
L’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili (Ance) ha sollevato un’importante questione all’Agenzia delle entrate sulla detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, noto come “Sismabonus acquisti”. Tale detrazione spetta agli acquirenti di unità immobiliari che fanno parte di edifici ubicati nei comuni classificati a rischio sismico nelle zone 1, 2 e 3, ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri del 28 aprile 2006 n. 3519, che sono oggetto di demolizione e ricostruzione al fine di ridurre il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, se le norme urbanistiche consentono tale aumento. Tali lavori devono essere eseguiti da imprese specializzate in costruzioni e ristrutturazioni immobiliari, che dovranno provvedere alla relativa alienazione entro trenta mesi dalla conclusione dei lavori. Ance ha richiesto chiarimenti all’Agenzia delle entrate su questo importante argomento.
Considerato che l’agevolazione ha termine il 31 dicembre 2024, data dell’avvenuta stipula dell’atto di compravendita, l’Ance ha sollevato una domanda al fine di sapere se sia possibile beneficiare della detrazione per l’acquisto di unità immobiliari classificate nelle categorie catastali “provvisorie” entro suddetta data. Si fa riferimento, ad esempio, alle unità in corso di costruzione appartenenti a edifici demoliti e ricostruiti, le quali presentino il miglioramento di una o più classi di rischio sismico richieste dalla norma, grazie ultimati interventi sulle parti “strutturali”.
Inoltre, l’Associazione ha voluto chiarire se la suddetta agevolazione sia fruibile tramite alternative alla detrazione in dichiarazione dei redditi, ossia attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b.), del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34. Tale richiesta si basa sulle condizioni previste dall’articolo 2, comma 3, lettera c.), del decreto legge 16 febbraio 2023, n. 11, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 aprile 2023, n. 38.
L’Agenzia delle Entrate ha accolto la richiesta dell’Ance.
Con la Risoluzione n. 14 dell’8 marzo 2024, l’Agenzia delle Entrate ha espresso la propria valutazione sulla questione, condividendo appieno l’opinione dell’ANCE: è possibile richiedere il Sismabonus acquisti anche per l’acquisto di immobili in classe F/3 in corso di costruzione, purché la demolizione e la ricostruzione siano state avviate da imprese specializzate e, soprattutto, se prima del rogito (che dovrà essere perfezionato entro il prossimo 31 dicembre 2024) saranno stati ultimati gli interventi necessari per la messa in sicurezza della struttura, attestando così il miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico.
Per quanto concerne la scelta riguardante l’ottenimento del Sismabonus acquisti, è possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione, come stabilito dall’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge n. 34 del 2020. Tuttavia, l’esercizio di tali opzioni è soggetto a restrizioni e limitazioni. Fortunatamente, l’Agenzia delle entrate ha specificato che anche per il Sismabonus acquisti, è possibile continuare a esercitare tali opzioni a condizione che entro il 16 febbraio 2023 sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi. Questo è stato reso possibile grazie alla lettera c) del comma 3 dell’articolo 2 del decreto legge n. 11 del 2023, che ha previsto una deroga al blocco generalizzato dell’esercizio delle opzioni menzionate. Per approfondire l’argomento, si consiglia di consultare la circolare del 7 settembre 2023, n. 27/E.
