SERVITÙ VOLONTARIE E COATTIVE: ESTINZIONE E CANCELLAZIONE

La servitù è il peso imposto sopra un fondo, c.d. servente, per l’utilità di un altro, c.d. dominante, appartenente ad un diverso proprietario.

Caratteristiche essenziali delle servitù sono:

• l’utilità: deve trattarsi di un vantaggio oggettivo per il fondo dominante;
• la specialità: detta utilità dev’essere una facoltà o un divieto specificamente determinato;
• la predialità: la servitù dev’essere necessariamente inerente al fondo e mai separata da questo;
• l’unilateralità: il peso grava solo sul fondo servente e il vantaggio si produce solo per il fondo dominante;
• l’ambulatorietà attiva e passiva: il fondo non può circolare separatamente dalla servitù e viceversa;
• la vicinanza: i fondi devono avere un rapporto di vicinanza tale da garantire l’utilità, anche se non sono contigui;
• l’inseparabilità: in caso di frazionamento in più particelle la servitu’ continuerà a gravare su ciascuna di queste;
• l’inipotecabilità.

Quanto al requisito della predialità, occorre precisare che in alcune ipotesi di servitù si dubita della presenza di un fondo dominante.Si pensi ad esempio alle servitù di acquedotto o di metanodotto, il cui contenuto consiste nel passaggio di tubazioni interrate nel suolo, oltre ad altri obblighi accessori, necessarie per il trasporto delle acque o del gas; qual’è il fondo dominante? E qual’è il vantaggio che ne ricava?Ai sensi dell’art. 1033 c.c. la servitù di acquedotto deve essere concessa “a chi” ha il diritto di utilizzarla per i bisogni della vita; analogamente è disposto in tema di servitù di elettrodotto che, ex art. 119 R. D. 1775/1933, deve essere concessa “a chi” abbia ottenuto l’autorizzazione.

Entrambe le norme in questione si riferiscono a dei soggetti piuttosto che ad un “fondo dominante“; lo stesso discorso vale per la servitù di metanodotto, il cui contenuto è simile a quella di acquedotto.Sostenere che tali servitù non siano a favore di un fondo dominante, ma di una persona, fisica o giuridica che sia, come sembrerebbe dalla lettera delle norme, equivarrebbe ad affermare l’esistenza nel nostro ordinamento di servitù personali, deduzione contraria alla volontà del Legislatore, come si evince anche dalla denominazione del Titolo VI del Libro III del codice civile, “Servitù prediali”.

L’interpretazione prevalente ritiene che dalla diversa formulazione delle predette disposizioni rispetto all’art. 1027 c.c., che espressamente fa riferimento ad un fondo dominante, debba piuttosto dedursi che le servitù di acquedotto e di elettrodotto possono essere costituite anche a favore di chi non è proprietario del fondo dominante (usufruttuario), data la peculiare utilità perseguita.

Servitù volontarie e coattive

Le servitù possono essere costituite volontariamente o coattivamente, a seconda che siano liberamente creabili dai privati per ottenere un vantaggio del fondo dominante ovvero possano essere costituite nei soli casi previsti dalla legge, in presenza di determinati requisiti e per una certa necessità del fondo.Le servitù coattive costituiscono infatti un numerus clausus, sono cioè tipiche e il loro contenuto è tassativamente predeterminato dalla legge.Da queste si distinguono le servitù volontarie, che possono assumere qualsiasi contenuto, purchè costituiscano un’utilità oggettiva per il fondo dominante. Questa possibilità non confligge con il principio di tipicità dei diritti reali, in quanto lo schema della servitù è tipico e non può essere modificato, mentre il suo contenuto, nei limiti di legge, può variare e assumere di volta in volta la veste dell’utilitas ricorrente.

I modi di costituzione delle servitù

Le servitù volontarie possono essere costituite in modo negoziale o non negoziale.

I modi negoziali e non negoziali

• il contratto: affinchè la servitù sia opponibile anche ai terzi è necessario che il contratto sia redatto per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizioni autenticate da parte del notaio, per consentirne la trascrizione nei Registri Immobiliari;
• testamento: solo con legato, sia ad efficacia reale che obbligatoria;
• riserva: (deductio servitutis) che ricorre quando in un atto di vendita di un fondo l’alienante costituisce una servitù a vantaggio di un altro fondo di sua proprietà;
• atto unilaterale: tale fattispecie è tuttavia discussa, data la tipicità degli atti unilaterali.

Tra i modi non negoziali di costituzione di servitù sono compresi:

• l’acquisto per usucapione: quale possesso pacifico, ininterrotto e in buona fede per 20 anni o 10 anni, in presenza di un titolo astrattamente idoneo, che può riguardare solo le servitù apparenti, cioè quelle rappresentate da opere visibili;
• la destinazione del padre di famiglia: rileva nell’ipotesi in cui un soggetto alieni uno dei due fondi contigui che si trovino già in un rapporto di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di servitù e salvo volontà contraria; tuttavia, è opportuno inserire in atto una clausola.

L’estinzione delle servitù

Le servitù si estinguono per:

• volontà: è necessario l’accordo dei proprietari del fondo servente e del fondo dominante; in questo caso è opportuno che l’atto abbia la forma pubblica o della scrittura privata con sottoscrizioni autenticate dal notaio al fine di procedere con la cancellazione della trascrizione. In caso contrario la servitù continuerà comunque a comparire tra le trascrizioni presenti sul fondo e detta estinzione non potrà essere opposta all’acquirente del fondo dominante, che potrebbe pretenderne l’esercizio o ancora la presenza della trascrizione potrebbe ridurre il valore di mercato del fondo servente;
• confusione, quando il proprietario del fondo servente e quello del fondo dominante vengono a coincidere nella medesima persona, secondo il brocardo “nemini res sua servit“;
• scadenza del termine, quando è stato convenuto un termine finale del diritto nell’atto costitutivo;
• perimento di uno dei due fondi;
• impossibilità di uso e mancanza di utilità; il legislatore ha previsto, all’art. 1074 c.c., due cause di estinzione che si fondano sulla necessità che il diritto non solo possa essere esercitato in concreto, ma che sia in grado, altresì, di realizzare quell’utilità che l’ordinamento ha ritenuto meritevole di tutela. Ebbene, qualora sopravvenga l’impossibilità di esercitare la servitù o cessi l’utilità in funzione della quale la servitù è stata costituita, quest’ultima, pur non estinguendosi subito, resta in uno stato di “quiescenza” per un periodo di venti anni, nell’eventualità di un ulteriore mutamento dello stato dei luoghi che ripristini lo status quo ante o, comunque, renda possibile la sopravvivenza del diritto, sino a che non decorre il termine indicato dall’art. 1073 c.c. (Cass. 2011/7485 e 2006/1854). È bene precisare che, secondo dottrina, lo stato di quiescenza non è concepibile se il fondo (dominante o servente) perisca definitivamente, ad esempio perché sommerso dalle acque in modo permanente (creazione di un nuovo alveo di un fiume), mentre non sarebbe irreversibile la distruzione di un edificio, che potrebbe sempre essere ricostituito. Questa norma si applica così alle servitù coattive come a quelle volontarie (Cass. 1994/9492)
• prescrizione estintiva ventennale, c.d. “non uso“, cioè quando siano trascorsi almeno venti anni dal mancato esercizio della servitù ovvero dalla violazione del divieto di fare qualcosa sul fondo (in caso di servitù negativa). Sul punto, la norma richiamata distingue due diverse ipotesi: se la servitù è affermativa e continua (ad esempio: servitù di acquedotto) in cui il fatto dell’uomo è solo iniziale (posizione delle condotte d’acqua) ovvero se la servitù non presuppone un comportamento attivo del proprietario del fondo dominante, come è nel caso delle servitù negative (ad esempio servitus altius non tollendi cioè a dire divieto di sopraelevazione di edificio), non può di certo imputarsi al titolare della servitù il non uso in termini positivi, visto che l’uso non presuppone, come detto, alcuna iniziativa. La prescrizione allora inizierà a decorrere dal momento in cui si è verificato un fatto, naturale (distruzione dell’acquedotto) o imputabile al controinteressato (ad esempio, sopraelevazione effettuata dal titolare del fondo servente in spregio al divieto), che ha impedito l’esercizio della servitù, privando il titolare della relativa utilità (Cass. 98/326).

La cancellazione della trascrizione

Occorre tuttavia precisare che un conto è l’estinzione sostanziale del diritto di servitù, un altro è invece la cancellazione della trascrizione; infatti, in alcune delle ipotesi elencate anche se la servitù si è estinta, risulta ancora nei Registri Immobiliari la trascrizione del diritto reale, con tutte le conseguenze sopra precisate.È pertanto opportuno procurarsi un titolo per la cancellazione della trascrizione, che può essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata con la quale il proprietario del fondo servente rinunzia al diritto di servitù ovvero si può agire in giudizio, come nel caso di estinzione per non uso, per ottenere la sentenza da cui risulti la prescrizione della servitù ex art. 2651 c.c.