RISARCIMENTO LOCATORE PER RISOLUZIONE ANTICIPATA CONTRATTO DA PARTE DEL CONDUTTORE
Il diritto al risarcimento del locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore: la pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione
Con la sentenza n. 4982 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito un aspetto cruciale del diritto del locatore in relazione alla risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. La decisione ha affrontato il tema del risarcimento del danno da mancato guadagno, stabilendo che il locatore, ai sensi dell’art. 1223 del Codice Civile, ha diritto a essere risarcito per il danno subito a causa dell’impossibilità di percepire il canone di locazione previsto dal contratto, anche quando l’immobile viene restituito prima della scadenza naturale dell’accordo.
Secondo i principi enunciati dalla Corte, il diritto del locatore al risarcimento non viene automaticamente escluso dalla restituzione anticipata dell’immobile. In altre parole, la restituzione del bene locato prima della scadenza del contratto non implica di per sé la perdita del diritto al risarcimento per il danno derivante dal mancato guadagno, come potrebbe sembrare in un primo momento. Tuttavia, il locatore ha l’onere di provare di essersi attivato in modo tempestivo per cercare un nuovo conduttore e ridurre così il danno subito a causa della mancata locazione dell’immobile. Una volta che l’immobile è restituito e torna nella disponibilità del locatore, quest’ultimo è infatti tenuto ad agire con diligenza, cercando un nuovo inquilino nel più breve tempo possibile, affinché il danno derivante dal mancato guadagno venga ridotto al minimo.
La Corte ha sottolineato che la valutazione del comportamento del locatore in merito alla ricerca di un nuovo conduttore spetta al giudice, il quale dovrà considerare le circostanze specifiche del caso, valutando se l’attività svolta dal locatore per reperire un nuovo inquilino sia stata tempestiva e adeguata. In particolare, il giudice dovrà tener conto dei principi di buona fede e correttezza, che devono ispirare la condotta delle parti durante l’esecuzione del contratto, anche quando si tratta di risolvere la controversia in merito all’inadempimento. Questo approccio mira a evitare che il locatore possa trarre vantaggio dalla risoluzione anticipata del contratto, senza cercare attivamente di ridurre il danno subito, ma allo stesso tempo salvaguarda i diritti del locatore che si è effettivamente impegnato a trovare una soluzione alternativa.
Un aspetto fondamentale emerso dalla sentenza riguarda la questione dell’applicabilità dell’art. 1591 del Codice Civile, che regola la responsabilità del locatore nel caso di mancata restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione. La Corte ha chiarito che l’art. 1591 non si applica al caso di risoluzione anticipata del contratto, in quanto tale articolo riguarda una situazione diversa, in cui la locazione giunge al termine naturale e l’immobile non viene restituito dal conduttore. Pertanto, non si può invocare tale norma per regolare la responsabilità del locatore nei casi in cui il contratto venga risolto anticipatamente a causa dell’inadempimento del conduttore.
La Cassazione, con questa pronuncia, ha fornito un importante chiarimento sui diritti e doveri delle parti in un contratto di locazione, specialmente in situazioni di inadempimento da parte del conduttore e di risoluzione anticipata del contratto. Il principio fondamentale stabilito dalla Corte è che, pur essendo il locatore in grado di ottenere il risarcimento del danno da mancato guadagno, l’effettivo ammontare del risarcimento dipenderà dalla capacità del locatore di dimostrare di essersi attivato tempestivamente per ridurre tale danno, mediante la ricerca di un nuovo conduttore.
Questa sentenza offre un importante punto di riferimento per i locatori, i quali possono ora sapere che il loro diritto al risarcimento non dipende esclusivamente dal fatto che l’immobile sia restituito prima della scadenza, ma piuttosto dalla loro condotta nel tentare di ridurre i danni. D’altro canto, la sentenza difende anche i diritti del conduttore inadempiente, evitando che il locatore possa approfittare della risoluzione anticipata per trarre un guadagno ingiustificato senza fare il necessario per trovare un nuovo inquilino.
In conclusione, la pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 25 febbraio 2025 ha fornito una chiara interpretazione dell’art. 1223 del Codice Civile, stabilendo che il locatore ha diritto a un risarcimento per il danno da mancato guadagno, anche in caso di restituzione anticipata dell’immobile. Tuttavia, questo diritto è subordinato alla dimostrazione che il locatore abbia compiuto ogni sforzo necessario per ridurre il danno, tramite la ricerca di un nuovo conduttore. Il giudice, valutando il caso concreto, dovrà tenere conto delle circostanze specifiche, del comportamento del locatore e dei principi di buona fede e correttezza nelle trattative.
