I CONDOMINI OBBLIGATI AL RISPETTO DELLE NORME ANTINCENDIO SCADENZA IL 7 OTTOBRE 2021

Ci sono regole da rispettare negli edifici a seconda dell’altezza dell’edificio. Nuovi compiti per i responsabili della sicurezza, dei residenti o degli occupanti.

Norme antincendio nei condomini

Dal 7 ottobre 2021, tutte quelle attività che – sulla base del regime transitorio introdotto dal DPR 151 del 2011 (Regolamento di Prevenzione Incendi allegato alla presente) – erano state autorizzate a seguito del rilascio di un Certificato di Prevenzione Incendi, valido senza limiti di tempo e, dunque non soggetto a rinnovo, dovranno essere sottoposte a verifica periodica. Da tale data, tutti i condomìni di altezza superiore a 24 metri dovranno obbligatoriamente dotarsi dell’attestazione di rinnovo periodico della conformità antincendio.

Questo adempimento dovrà essere ripetuto ogni 10 anni.
Uguale procedura è obbligatoria per gli uffici con più di 300 persone di cui alle attività riportate nel DPR.

L’asseverazione a firma del professionista abilitato e iscritto nell’elenco del Ministero degli Interni deve contenere l’attestazione dell’assenza di variazioni delle condizioni di sicurezza antincendio e il corretto adempimento degli obblighi di manutenzione previsti dalle norme. Nel caso siano avvenute modifiche sostanziali, occorre l’obbligo della presentazione della SCIA antincendio.

Il Decreto Ministeriale n.30 del 25 gennaio 2019 ha introdotto importanti novità in materia di sicurezza antincendio nei condomini, sia per le nuove costruzioni che per gli edifici già esistenti. Gli adeguamenti antincendio sono attuative dal 6 maggio 2021.

Le modifiche riguardano l’altezza degli edifici, facendone un distinguo: il dm 246/1987, con le recenti novità, stabilisce per i condomini un’altezza antincendio di 12 metri, mentre gli edifici civili un’altezza antincendio di 24 metri. Per altezza antincendio, è bene specificare, non si intende l’altezza dell’edificio, bensì l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

Le novità previste dal decreto si applicano alle costruzioni di nuova realizzazione e a quelle già esistenti alla data di entrata in vigore della norma. L’unica eccezione vale per gli stabili che, alla data dell’entrata in vigore siano stati pianificati o siano in corso d’opera. In particolare, devono essere stati avviati i lavori di rifacimento delle facciate approvati dal Comando dei Vigili del Fuoco.

le norme antincendio obbligatorie in condominio variano a seconda dell’altezza dell’edificio.

Gli edifici, che hanno un’altezza compresa tra 12 e 24 metri, prevedono che il responsabile della gestione della sicurezza antincendio è tenuto a:

  • identificare le misure standard da attuare in caso d’incendio;
  • fornire informazione ai residenti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
  • esporre un foglio informativo che riporti divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza e le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
  • mantenere in efficienza i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione.

A loro volta, i residenti e gli occupanti dell’edificio (ad esempio, chi lo frequenta come cliente o come ospite) devono:

  • osservare le indicazioni su divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
  • non alterare la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
  • attuare quanto previsto nel foglio informativo in caso di emergenza.

Il decreto rinnovato pone l’attenzione sulla sensibilità delle facciate degli edifici e sulla loro messa in sicurezza in caso di incendio. Limita la possibilità che il fuoco si propaghi attraverso le facciate e coinvolga altri compartimenti sia per incendi di origine interna che esterna allo stabile.

Inoltre, evita o limita la caduta di porzioni di facciata che cadendo possono compromettere un’evacuazione in sicurezza o che la possono compromettere del tutto.

La regolamentazione del piano antincendio nei condomini prevede anche l’introduzione di figure preposte alla sicurezza. Il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio dovrà pianificare e organizzare le attività della gestione sicurezza antincendio, il Coordinatore delle emergenze dovrà sovrintendere all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si relazionerà con i responsabili delle squadre dei soccorritori.

Nei condomini con un’altezza compresa tra 24 e 54 metri, il responsabile deve organizzare la gestione della sicurezza in questo modo:

  • predisporre e verificare periodicamente la pianificazione d’emergenza;
  • informare gli occupanti sulle procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
  • mantenere efficienti sistemi, dispositivi, attrezzature e altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione e riportando gli esiti in un registro dei controlli;
  • esporre foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio; tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei condòmini o qualora l’amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue;
  • verificare per le aree comuni l’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
  • adottare delle misure antincendio.

Nei condomini con un’altezza con un’altezza compresa tra 54 e 80 metri, il responsabile della gestione della sicurezza deve prevedere tutte le misure cautelative relative a questa casistica, in aggiunta, l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte.

Per quanto riguarda le norme antincendio obbligatorie in condomini di oltre 80 metri di altezza, il responsabile della gestione della sicurezza è tenuto ad aggiungere ai compiti precedentemente visti:

  • la predisposizione di un centro di gestione dell’emergenza;
  • la nomina del responsabile del centro di gestione e del coordinatore dell’emergenza (in possesso di idoneità tecnica a seguito di frequenza di un corso di rischio elevato);
  • la previsione di un impianto di evacuazione dell’edificio con sistema di assistenza vocale.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore riveste il ruolo di rappresentante legale del condominio e per tale ragione, per la sicurezza comune, è tenuto compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.). Ciò significa che, qualora si verifichi un incendio e si appuri che è stato cagionato dall’inottemperanza agli obblighi manutentivi, l’amministratore ne risponderebbe penalmente.

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