SUPERBONUS E AMPLIAMENTO VOLUMETRICO
Nel caso in un contesto edilizio oggetto di Superbonus, sia presente un ampliamento volumetrico, occorre prestare molta attenzione alla risposta 567/2021 dell’Agenzia delle Entrate che specifica una differenza sostanziale tra l’ampliamento effettuato con o senza la demolizione dell’edificio esistente. In tale risposta fornisce ulteriori chiarimenti anche sull’ asseverazione tardiva e sul Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico, come la redazione dell’APE e i limiti di spesa su cui calcolare la detrazione fiscale.
Sismabonus 110% e l’ampliamento volumetrico
Più volte, l’Agenzia delle Entrate nel passato si era addentrata sulla possibilità di poter usufruire del Sismabonus 110% per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento, inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Questo perché, in base alle modifiche introdotte dal Decreto “Semplificazioni” del 2020 (Legge 120/2020, articolo 10, comma 1, numero 2), gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche. Il Testo Unico consente inoltre, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali, gli incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana. In questo caso, quindi, vengono agevolate tutte le spese sostenute per l’intervento, sia quelle riferite alla volumetria preesistente, sia quelle relative alla parte ampliata.
Come spiegato nella Circolare 7/E/2021, contenente chiarimenti sul bonus ristrutturazioni, se la ristrutturazione avviene senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento si qualifica come nuova costruzione. L’Agenzia ha illustrato che le novità introdotte nel 2020 dal Decreto Semplificazioni valgono infatti solo per le ristrutturazioni realizzate con demolizione e ricostruzione dell’edificio. Se l’edificio esistente non viene demolito, l’ampliamento non può rientrare nell’intervento di ristrutturazione e, classificandosi come nuova costruzione, non gode di alcuna agevolazione.
Con la risposta 567/2021, l’Agenzia ha aggiunto che questi chiarimenti si applicano anche agli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e al risparmio energetico agevolati con il Superbonus.
Sismabonus 110% e asseverazione tardiva
L’Agenzia, con una recente risposta sull’asseverazione tardiva, ha già spiegato che , in base alle linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni, contenute nel DM 58/2017, l’asseverazione dell’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico deve essere allegata al progetto al momento della richiesta del titolo abilitativo. Il DM 24/2020, entrato in vigore il 16 gennaio 2020, ha modificato il DM 58/2017, stabilendo che l’asseverazione deve essere presentata tempestivamente, prima dell’inizio dei lavori, quindi anche successivamente alla presentazione del titolo abilitativo.
Superbonus 110%, APE e limiti di spesa
L’’Agenzia delle Entrate, partendo dall’interpello di cui alla Risposta 567/2021, ha spiegato che l’ASD ha diritto al Superbonus solo per gli interventi di efficientamento energetico realizzati sulla volumetria preesistente, a condizione che i locali, prima dell’intervento, siano dotati di un impianto di climatizzazione invernale. È quindi necessario mantenere separata la contabilizzazione delle spese relative alla parte preesistente e quelle riferite all’ampliamento.
Dal momento che riguardo al caso dell’interpello, gli spogliatoi sono una parte non autonoma del complesso immobiliare, l’Agenzia ha spiegato che l’APE ante e post-intervento deve riguardare l’intero immobile e non solo la parte adibita a spogliatoi.
Per determinare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione, l’Agenzia ha rilevato che l’immobile risulta composto da due unità immobiliari dal momento che, prima dell’inizio dei lavori, è stato sottoposto a frazionamento. Per l’isolamento termico, il limite di spesa è pari a 80mila euro (40mila euro per le 2 unità immobiliari), mentre per la sostituzione degli impianti il limite è di 40mila euro (20mila euro per le 2 unità immobiliari).
L’amministratore riveste il ruolo di rappresentante legale del condominio e per tale ragione, per la sicurezza comune, è tenuto compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea (art. 1130 ultimo comma c.c.). Ciò significa che, qualora si verifichi un incendio e si appuri che è stato cagionato dall’inottemperanza agli obblighi manutentivi, l’amministratore ne risponderebbe penalmente.
