Il mercato immobiliare in Italia ha registrato un forte calo nel 2023 sia a livello globale che nazionale.

Secondo quanto emerso dallo studio PwC Global & Italian M&A Trends in Real Estate, la situazione del mercato globale e nazionale è particolarmente negativa, considerando che il calo continua a proseguire in modo incessante. Nello specifico, si evince come nel 2023 si è registrato un calo del 15% per quanto riguarda i valori di investimento e del 13% per quanto concerne le proprietà che sono state compravendute. Di seguito maggiori informazioni in merito allo studio condotto per capire a fondo la situazione del mercato immobiliare in Italia e nel mondo.

Segnali inquietanti si stanno manifestando, soprattutto provenienti dalla Cina. Dopo il notevole declino delle azioni di Country Garden Holdings (un’enorme azienda immobiliare cinese che ha perso il 17,4% del suo valore alla borsa di Hong Kong, incidendo sull’indice Hang Seng), vi è il rischio che l’impatto si estenda al mercato immobiliare cinese e possa avere ramificazioni globali.

Secondo quanto emerso, già nel 2022 si è registrato un pesante calo continuato nel 2023. A livello più dettagliato, nel 2022 il mercato immobiliare aveva un valore pari a 351 miliardi di dollari, registrando quindi già un calo del bel 37% rispetto l’anno precedente. In particolare, il calo è stato registrato nella seconda metà dell’anno, dovuto soprattutto ai tassi di interesse aumentati dalle banche e dagli enti statali.

LA SITUAZIONE IN ITALIA

Così come sul piano globale, anche il settore immobiliare italiano ha registrato un calo nella seconda metà dell’anno 2022 e la prima dell’anno 2023. Nonostante il mercato immobiliare italiano sia spesso di difficile interpretazione a causa della marcata segmentazione regionale è possibile individuare delle tendenze generali sull’andamento del settore. In particolare, un tema di rilievo discusso da molti analisti è la prospettiva di un’ulteriore significativa correzione al ribasso dell’indice generale dei prezzi degli immobili in Italia nel breve termine, a causa dell’evoluzione del mercato del credito.

Nel corso del 2023, le transazioni di compravendita immobiliare sono scese di oltre il 10%. Il calo delle transazioni immobiliari verificatosi nel corso del 2023, andamento che potrebbe perpetuarsi nel resto dell’anno.

Secondo lo studio PwC Global & Italian M&A Trends in Real Estate:

• La logistica e l’asset class degli uffici si contraddistinguono come i più sviluppati e desiderati dagli investitori. In particolare, la logistica non ha registrato alcun tipo di calo drastico, mantenendosi anzi piuttosto stabile con i suoi 540 milioni di dollari;
•  Per i mesi finali dell’anno 2023, invece, si prospetta una ripresa per il settore dell’hospitality in Italia. Oggi, tale settore ha un valore pari a 400 milioni di dollari;
• In relazione al settore del mercato retail di lusso, anche in questo caso gli investitori si dimostrano particolarmente interessati, soprattutto negli affitti all’interno delle vie principali e di lusso delle grandi città storiche del Paese.

Le motivazioni del calo nel residenziale è dovuta principalmente al tasso di interesse richiesto dalla banca in questo momento verosimilmente superiore al 4%, dato che i tassi BCE sono impostati al 4,25%, una cifra notevolmente più alta rispetto a quella di soli tre anni fa, che si aggirava al di sotto dell’1%. In sostanza, a parità di merito creditizio, prendere soldi a prestito è diventato sensibilmente più costoso e per tale ragione, la banca, potrebbe concedere importi minori per l’acquisto dell’immobile, comportando una contrazione nelle compravendite del settore immobiliare, come del resto sta accadendo.

Va inoltre evidenziato che vi è un altro fattore, seppur invisibile, ma significativamente impattante: l’inflazione. Una famiglia o un individuo dovrebbe considerare che le spese correnti sono aumentate. In sintesi, la percentuale di acquirenti che sceglie linee bancarie per acquistare un immobile potrebbe potenzialmente subire un importante ridimensionamento, riducendo la domanda, anche in Italia, specie con l’effettiva applicazione della tanto discussa tassa sugli extraprofitti. Le banche potrebbero infatti optare per una riduzione nell’erogazione dei prestiti, così da ridurre il margine di interesse netto e quindi anche l’entrate su cui verrà in seguito applicata la tassa.

Pertanto, è possibile che i prezzi degli immobili scendano, fino a raggiungere una sorta di equilibrio. In termini concreti, potrebbe verificarsi un aumento delle cosiddette «vendite di necessità», in cui coloro che necessitano di vendere in fretta e trovano difficile farlo anche riducendo il prezzo, svendano la proprietà al miglior offerente.

Ovviamente queste considerazioni devono essere ponderate sulla base di valutazioni geografiche e demografiche, che cambiano da regione a regione. In linea generale è però presumibile attendersi un aumento degli immobili messi all’asta.

Sul mercato italiano pesa anche la scarsità di offerta moderna e innovativa, per lo stop dei cantieri che ha caratterizzato l’ultimo decennio. A fine 2022 la quota di operazioni tra privati relative alle nuove abitazioni è stata a livello nazionale in circa 74mila, con un aumento di circa dieci punti percentuali sul 2021. Il mercato ha dunque tenuto (il 2021 aveva segnato una crescita rispetto al 2020 del 34%, con 67.500 scambi), ma l’offerta resta contenuta rispetto a una domanda in crescita.

A sostenere il comparto ci sono però i grandi investitori che hanno scoperto da qualche semestre gli appartamenti da mettere a reddito, ma non solo, come nuova asset class su cui puntare. Investitori soprattutto internazionali che si concentrano su multifamily, studentati e case per anziani. Con numeri ancora piccoli.

Dati dei prezzi degli immobili in Italia tratti da Immobiliare.it

Nel corso del mese di Luglio 2023, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita è stato più alto nella regione Tren (tratti da tino Alto Adige, con € 3.142 al metro quadro. Al contrario, per un immobile in vendita nella regione Calabria vengono richiesti solo € 929 per metro quadro, il valore più basso di tutta Italia.
Nello stesso mese, il prezzo richiesto per gli immobili in affitto è stato più alto nella regione Valle d’Aosta, con € 17,57 al mese per metro quadro. I prezzi medi più bassi sono stati invece richiesti nella regione Umbria, con solo € 7,23 al mese per metro quadro, il valore più basso a livello nazionale.

Regioni	Vendita(€/m²)	Affitto(€/m²)
Abruzzo	1.302	8,57
Basilicata	1.354	7,54
Calabria	929	8,81
Campania	1.859	9,54
Emilia Romagna	1.926	13,05
Friuli Venezia Giulia	1.509	9,32
Lazio	2.441	14,11
Liguria	2.549	10,75
Lombardia	2.288	16,42
Marche	1.542	9,96
Molise	999	7,75
Piemonte	1.324	8,67
Puglia	1.334	8,73
Sardegna	2.299	14,13
Sicilia	1.129	7,99
Toscana	2.505	14,62
Trentino Alto Adige	3.142	12,35
Umbria	1.117	7,23
Valle d’Aosta	2.700	17,57
Veneto	1.841	11,12