ECCO LA DIFFERENZA TRA UNITA’ EDILIZIA E IMMOBILIARE PER VALUTARE L’ENTITA’ DELLE DIFFORMITA’ DAL PROGETTO
Una Sentenza illuminante quella del TAR del Lazio, che spiega la differenza tra unità edilizia e unità immobiliare per valutare l’entità delle difformità dal progetto.
Il Tar Lazio nella sentenza 4413/2021, mette in risalto la differenza tra unità immobiliare e unità edilizia e specifica, che la tolleranza di cantiere deve essere riferita alle singole unità abitative, quindi a ciascun appartamento, e non all’intero edificio, come sostenuto dal proprietario. In base ai dettami dell’art.34-bis del dpr 380/2001 “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo“. Nel caso specifico, era stata annullata una SCIA per difformità rilevante nella costruzione. Ma secondo il proprietario dell’immobile, interessato alla realizzazione di alcuni interventi nel suo appartamento, le difformità risalivano ai tempi dell’edificazione dell’edificio e che la loro entità era minima. Le superfici irregolari ammontavano a 17,92 metri quadri ma a suo avviso erano inferiori al 2% della superficie dell’intero fabbricato.
il TAR specifica che quanto definito dall’art. 34-bis (che ha sostituito l’ultimo comma dell’art. 34 previgente, all’interno del medesimo decreto) riferito, appunto, alle “singole unità abitative” e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, evidenzia l’ irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere“, e non inquadrabili con sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo;
Nell’ipotesi in questione, la tolleranza di cantiere non poteva superare la misura di 1,5 mq e correttamente l’Amministrazione Comunale si sia pronunciata negativamente sulla SCIA, avendo accertato che le difformità dell’appartamento all’interno 18 (esteso 75,85 mq), corrispondendo all’avvenuta realizzazione di nuove superfici abitabili per mq 17,92, sopravanzassero di gran lunga le suddette tolleranze massime.
A rinforzo, il Tar evidenzia che l’interpretazione suesposta sia supportata anche dalle più recenti pronunce del Consiglio di Stato (cfr. Cons. St., Sez. II, 7.01.2021 n. 230) e non risulti efficacemente smentita né dal riferimento della norma dell’art. 34 bis cit. al “titolo abilitativo” (che pur riguardando, se del caso, tutta la costruzione, non può che contenere un preciso riferimento anche alle singole unità immobiliari), né dalle argomentazioni contenute nelle più risalenti decisioni giurisprudenziali, favorevoli ad una più estesa liberalizzazione delle difformità da progetto, particolarmente rischiosa, però, per il possibile pregiudizio arrecato all’interesse pubblico urbanistico ed edilizio, in caso di fabbricati di grandi dimensioni.
