CONSIGLIO DI STATO: LA CONFORMITA’ URBANISTICA OGGETTO DI PLURIMI ABUSI NON PUO’ ESSERE VALUTATA FRAZIONANDO L’IMMOBILE
La conformità urbanistica e paesaggistica dell’immobile, oggetto di plurimi interventi abusivi, va valutata nella sua interezza
Il d.P.R. n. 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, regolamenta le norme in materia di edilizia in Italia. Esso prevede diverse possibilità di sanatoria per le opere edilizie realizzate in violazione del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività.
Secondo il Testo Unico, è possibile ottenere la sanatoria delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire o di segnalazione certificata di inizio attività attraverso la “doppia conformità”. Questo significa che, per ottenere la sanatoria, bisogna dimostrare che l’opera rispetta sia i requisiti urbanistici e edilizi previsti al momento della sua realizzazione, sia quelli vigenti al momento della richiesta di sanatoria.
La doppia conformità impone quindi di adeguare l’opera alle norme edilizie vigenti al momento della richiesta di sanatoria, compresi eventuali vincoli paesaggistici o ambientali. In sostanza, l’opera deve essere resa conforme alle norme in vigore al momento della richiesta di sanatoria, oltre che alle norme che erano valide al momento della sua realizzazione.
Tuttavia, è importante sottolineare che la possibilità di sanare una irregolarità edilizia tramite la doppia conformità è una delle opzioni previste dal Testo Unico dell’Edilizia. Altre soluzioni potrebbero essere previste da leggi regionali o locali, ove presenti, che possono offrire alternative o strumenti diversi per la regolarizzazione delle irregolarità edilizie.
L’art. 36 del T.U. Edilizia consente l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, a seguito di istanza presentata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile, solo se l’intervento da sanare risulti essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:
- al momento della realizzazione dell’abuso;
- al momento della presentazione della domanda.
Condizioni che devono sussistere contemporaneamente.
Diversamente dall’accertamento di conformità, nel nostro Paese sono state pubblicate 3 leggi speciali:
- la Legge 28 febbraio 1985, n. 47;
- la Legge 23 dicembre 1994, n. 724;
- la Legge 24 novembre 2003, n. 326;
che in momenti diversi e con requisiti, adempimenti e finestre temporali precise, hanno consentito la sanatoria di opere realizzate:
- senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
- in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.
Molte di queste istanze sono ancora pendenti all’interno delle pubbliche amministrazioni. Molte altre sono ancora in corso di definizione a seguito dell’intervento dei tribunali. È il caso della sentenza del Consiglio di Stato 14 giugno 2023, n. 5871 che ci consente di approfondire il tema legato al condono edilizio ed, in particolare, quello relativo alla prova della data di realizzazione dell’intervento.
L’ONERE DELLA PROVA
Sul piano processuale è consolidato l’orientamento giurisprudenziale, a mente del quale, nel procedimento istruttorio propedeutico al rilascio della sanatoria, la parte istante è onerata della prova della data di realizzazione in epoca del manufatto da sanare (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez.VI, 5 maggio 2022 n. 4411). L’onere della prova dell’ultimazione dei lavori grava sempre sul richiedente la sanatoria, in quanto, mentre l’amministrazione comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono, colui che lo richiede può, di regola, procurarsi la documentazione da cui si possa desumere che l’abuso sia stato effettivamente realizzato entro la data prevista” (Cons. di St., sez. VI, 5 agosto 2013, 4075).
L’ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’ NON E’ AMMISSIBILE FRAZIONANDO L’IMMOBILE IN PLURIMI INTERVENTI EDILIZI
“È, infatti, illecito l’espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, così da costituire una costruzione unica. La conformità urbanistica e paesaggistica dell’immobile, oggetto di plurimi interventi abusivi, va valutata nella sua interezza, non già parcellizzando le singole opere fino al punto d’esaminarle singolarmente una per una, come avulse dall’impatto complessivo che esse effettivamente determinano sul fabbricato, e, di conseguenza, sull’assetto urbanistico e paesaggistico preesistente.Sicché le opere realizzate mutando la conformazione estetica fruibile dall’esterno, violano le prescrizioni contenute nel PRG e nel PUT”. Questo è quanto ha stabilito il Consiglio di Stato con la Sentenza 14 giugno 2023, n. 5871.
