SUPERBONUS 110% E ABUSI EDILIZI SANABILI

Il superbonus al 110% introdotto dal decreto Rilancio si può utilizzare per lavori su immobili che presentano abusi edilizi, se questi ultimi sono di lieve entità: lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate delle Marche a seguito di un interpello del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Ancona con il parere 910/2020.

Questa regola vale solo nel caso in cui gli abusi riguardino lavori di entità modesta, rientranti per esempio fra quelli che non richiedono particolari titoli edilizi, e che sono facilmente sanabili con una semplice dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà. Si parla, dunque, di lavori di manutenzione ordinaria, interventi per prevenire atti illeciti da parte di terzi, cablatura degli edifici, contenimento dell’inquinamento acustico, interventi finalizzati a risparmi energetici installando fonti rinnovabili di energia, modifiche volte alla prevenzione degli infortuni domestici e gli interventi di messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici.

Sono tutte opere per le quali non c’è bisogno di un titolo abilitativo. Poi ci sono quelli che richiedono la comunicazione di inizio lavori, cioè la Cila, come ad esempio gli interventi liberi di piccola manutenzione straordinaria.

Gli interventi liberi, che non necessitano di alcun titolo abilitativo, sono esattamente quelli descritti nel Dlgs 222 del 2016 (tabella A) e del Dm Decreto Ministeriale 2 marzo 2018. Quindi, se si chiedono bonus fiscali su immobili che presentino in partenza opere edilizie prive di titolo, occorre verificare se gli interventi siano di edilizia libera e se vi sia comunque conformità.

Le agevolazioni fiscali non decadono quando l’immobile riscontra un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).
“Il margine di tolleranza è del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti. In un contesto simile, è possibile chiedere il superbonus quando gli abusi sono sanabili e fiscalmente tollerabili. Occorrerà una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che riporti la data di inizio lavori e la tipologia dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2%. Se invece gli abusi superano questa soglia oppure viene chiesto per edifici su cui sono stati effettuati degli interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione più robusti – si legge ancora -, bisognerà risalire all’ultima situazione legittima e presentare una domanda di sanatoria, demolendo la parte eccedente o pagando una sanzione”.

Abusi edilizi, le casistiche

L’art.49 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) stabilisce delle casistiche per le quali non è possibile beneficiare di alcuna agevolazione fiscale, ovvero interventi abusivi realizzati:

• in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso;
• sulla base di un titolo successivamente annullato;il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Si possono distinguere due tipologie di abuso edilizio:

• formali, nel caso siamo in presenza di inosservanza totale o parziale del prescritto titolo abilitativo;sostanziali, nel caso l’intervento non rispetti gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, le modalità esecutive previste dal titolo abilitativo e la disciplina urbanistico-edilizia vigente.

È possibile regolarizzare i soli abusi edilizi formali mediante la procedura di accertamento di conformità dell’attività alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della proposizione della domanda di sanatoria (c.d. doppia conformità). La Decisione n. 5034/1990 della Commissione Tributaria Centrale aveva stabilito che “(…) gli effetti della sanatoria edilizia retroagiscono al momento dell’insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno ex tunc gli impedimenti alla concessione della agevolazione fiscale (…)”. Nel caso di abusi di lieve entità, una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) aveva stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l’immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).

Tale pronuncia aveva condiviso le precedenti decisioni n. 5637/1989 e n. 1077/1988 – che “(…) gli effetti della sanatoria edilizia retroagiscono al momento dell’insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno ex tunc gli impedimenti alla concessione della agevolazione fiscale (…)” (nello stesso senso v. anche Corte di Cassazione, sentenze n. 4761/1989, n. 4953/1989 e n. 9484/1990). E ancora, con Decisione n. 2397/1992, la Commissione Tributaria Centrale aveva statuito che “(…) la sanatoria, pur intervenendo in un momento successivo, cancella ogni vizio pregresso del rapporto e di conseguenza retroagisce al momento in cui lo stesso è sorto, attribuendogli validità fin dall’origine e cioè ex tunc (…)”.

Se vi sono abusi di particolare consistenza non dichiarati, è comunque rischioso sovrapporvi tacitamente la richiesta di bonus fiscale: il principio è infatti che su un edificio irregolare si possono realizzare solo le opere di manutenzione (Corte costituzionale 529/1995), mentre tutte le innovazioni e le migliorie possono essere autorizzate solamente se partono da un presupposto di piena legittimità. A tale severità rimedia in parte la circolare Lunardi (Lavori pubblici 7 agosto 2003 numero 41714), la quale ammette che si possano effettuare lavori edili su abusi edilizi, intervenendo anche su edifici non regolarizzati, purché prima dei nuovi lavori sia stata chiesta una sanatoria. I lavori, in questo caso, possono iniziare (anche sfruttando il bonus), in attesa di ottenere la sanatoria urbanistica, ma a rischio del committente.

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