CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO PAROLA AL CONSIGLIO DI STATO

Cambio d’uso

Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza. La giurisprudenza amministrativa ha già avuto modo di affermare che anche un mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona.

SENTENZA

Sul ricorso numero di registro generale 9400 del 2020, proposto da Concetta V. , rappresentato e difeso dagli avvocati Amedeo Mandras, Andrea Manzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Andrea Manzi in Roma, via Confalonieri n. 5;

contro

Comune di Sorso, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Enrico Pintus, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Dirigente II Settore – Gestione Territorio Comune di Sorso non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda) n. 00141/2020, resa tra le parti, concernente – ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi o della destinazione d’uso in data 23.12.2015 n. 63, prot. 22734, pervenuta il 30.12.2015;

– della relazione e verbale di sopralluogo del Comune di sorso a firma geom. Fini;

– di ogni altro atto presupposto, connesso o conseguente, anche se non conosciuto

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di Sorso;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 10 giugno 2021 il Cons. Davide Ponte;

L’udienza si svolge ai sensi dell’art. 4, comma 1, del decreto legge 30 aprile 2020, n. 28, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 giugno 2020, n. 70, e dell’art. 25 del decreto legge 28 ottobre 2020, n. 137, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, attraverso videoconferenza con l’utilizzo di piattaforma “Microsoft Teams” come previsto dalla circolare del Segretario Generale della Giustizia Amministrativa 13 marzo 2020, n. 6305;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con l’appello in esame l’odierna parte appellante impugnava la sentenza n. 141 del 2020 del Tar Sardegna, recante rigetto dell’originario gravame; quest’ultimo era stato proposto dalla medesima parte istante al fine di ottenere l’annullamento dell’ordinanza n. 63 del 23 dicembre 2015 prot. 22734, del Responsabile del Servizio Manutenzioni ed Impianti Tecnologici del Settore Gestione Territorio del Comune di Sorso, recante ingiunzione di provvedere nel termine di 90 giorni al ripristino dei luoghi o della destinazione di uso originaria, sul presupposto asserito che tale destinazione fosse quella di Residenza Turistica Alberghiera e relazione e verbali di sopralluogo in esso menzionati; trattasi di immobile sito nella palazzina D3, in catasto al Foglio 25 mappale 468/37 (interno catastale D68), acquistato dalla S.   s.r.l. con rogito notaio Pitzorno del 10 dicembre 1996.

Ricostruendo in fatto e nei documenti la vicenda, parte appellante contestava la sentenza di rigetto formulando i seguenti motivi di appello:

– error in judicando e in procedendo, violazione delle norme sull’interpretazione degli atti – art. 1362 e segg. cod. civ.; art. 16 della L.R. n. 16 del 28 luglio 2017; violazione dei principi in materia di illecito amministrativo, motivazione illogica ed incongrua, erroneità manifesta della decisione, eccesso di potere;

– error in judicando e in procedendo, violazione di legge – art. 8 L. R. 28.2.1985 n. 47, artt. 5 e 6 L.R. 23/85; eccesso di potere, difetto di istruttoria, incongruità e illogicità della motivazione, travisamento dei fatti;

– error in judicando e in procedendo, violazione di legge – art. 11 disp. prel c.c., art. 21 nonies legge 241/1990 e s.m.i., art. 97 Cost., principio dell’affidamento, contrasto con i principi di cui alla Convenzione europea dei diritti dell’Uomo;

– Error in judicando e in procedendo, violazione dell’art. 2043 c.c. e dei principi applicabili in materia di risarcimento dei danni.

Il Comune parte appellata si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

Alla pubblica udienza del 10 giugno 2021, in vista della quale le parti depositavano memorie, la causa passava in decisione.

DIRITTO

1. La fattispecie risulta essere stata compiutamente ricostruita dalla sentenza impugnata, nei suoi tratti in fatto, in termini sostanzialmente pacifici tra le parti.

1.1 Parte appellante agisce quale proprietaria dell’appartamento sito in Comune di Sorso, località Platamona, facente parte del “Centro Commerciale”, di cui alla narrativa in fatto.

1.2 Il complesso edilizio nel quale sorge l’unità immobiliare interessata è inserito in un Piano di Lottizzazione denominato “Lido di Platamona” datato 1977. Nella relazione al piano attuativo si precisava che la casa albergo costituiva un “…nucleo autosufficiente posto a cavallo tra lo shopping

center e le abitazioni a mediare il passaggio da una zona più propriamente collettiva ad una un po’ più privata…”.

1.3 Dagli atti di causa risulta che l’area sulla quale è stato edificato il complesso era di proprietà dei Signori Bagnasacco e Mereghetti che nel 1977 presentavano istanza per ottenere la concessione edilizia per la realizzazione di una Residenza Turistica Alberghiera per la quale la Sovraintendenza di Sassari non rilasciava il proprio parere.

1.4 Successivamente l’area era stata ceduta alla C.R.C. – Centro Residenziale Commerciale S.r.l. che in data 17 dicembre 1981 otteneva la concessione edilizia n. 95 per la realizzazione dell’intervento; in particolare la concessione era riferita espressamente all’esecuzione di “Residence fabbricato tipo D – Comparto BC – Lottizz. Lido di Platamona”. Nella relazione tecnico illustrativa allegata alla richiesta del titolo edilizio si ribadiva – in coerenza alla relazione al piano di lottizzazione – che il fabbricato D “…era destinato a residence già nella lottizzazione approvata…”.

1.5 Quindi la società otteneva altresì la concessione n. 7 del 7 febbraio 1985 di variante, la quale incideva solo sulla tipologia costruttiva delle unità immobiliari collocate nella parte di fabbricato ancora da costruire, prevedendo rispetto al progetto originario “…la formazione …di 54 ambienti più piccoli, funzionali per una o due parsone, da adibire a meublés…”.

1.6 In seguito ad accertamenti nell’ambito di attività di vigilanza edilizia, con la comunicazione di avviso di avvio del procedimento n. 15957 del 15 ottobre 2013 il Dirigente del secondo Settore del Comune di Sorso informava il ricorrente che a seguito di sopralluogo dei Carabinieri presso il “Residence Riviera di Sorso” erano stati individuati abusi edilizi riguardanti la “Realizzazione del complessò alberghiero in totale difformità dalla concessione n. 95/81 e n. 7/85”. Con l’impugnata ordinanza il medesimo Dirigente ingiungeva, quindi, il ripristino dei luoghi o della destinazione di uso originaria entro il termine perentorio di 90 giorni. Come risulta dal provvedimento impugnato “le componenti del “residence”, sono state frazionate ed alienate a molteplici soggetti, anche a seguito di procedura fallimentare e giudiziaria, trasformando l’intera struttura in un agglomerato residenziale/commerciale, facendo così venire a mancare la destinazione d’uso originaria di “Residenza Turistica Alberghiera”, in totale assenza dei titoli previsti dalle vigenti norme di legge e regolamenti in materia urbanistica”.

2. Parimenti condivisa è la ricostruzione giuridica, posta a base della sentenza appellata.

3. L’appello è prima facie infondato in relazione a tutte le censure, che possono essere esaminate congiuntamente.

3.1 In generale, il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell’esercizio del suo potere di vigilanza (cfr. ad es. Cons. Stato Sez. VI, 18 gennaio 2021, n. 534).

La giurisprudenza di questo Consiglio ha già avuto modo di affermare che “anche un mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona” (Cons. Stato, sez. VI, .18 luglio 2019, n. 5041 e 12 dicembre 2019 n. 8454).

L’art. 17, comma 1, lett. n), del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto l’art. 23-ter del d.lgs. n. 380 del 2001 (la cui rubrica reca “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”), il quale, recependo l’indirizzo interpretativo sopra riportato, ha affermato che “salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”.

3.2 Nel caso in esame il Comune ha dimostrato l’avvenuto mutamento dalla destinazione a bis) a quella a).

In relazione alla fattispecie in esame, va pertanto ribadito che, mentre le residenze turistico-alberghiere sono dotate di servizi comuni e costituiscono beni immobili al servizio di un’attività di impresa turistica, le case per vacanze sono immobili nella disponibilità del proprietario con finalità meramente abitativa, permanente o temporanea che essa sia Consiglio di Stato, sez. IV, 31 maggio 2011, n. 3315). A maggior ragione ciò vale per residenze divenute del tutto private come quelle in esame. Di conseguenza è legittimo il provvedimento comunale che sanziona tale abusiva trasformazione attraverso l’ordine di ripristino.

3.3 Inoltre, costituisce principio consolidato quello a mente del quale l’abusività dell’opera in sé e per sé legittima il conseguente provvedimento di rimozione dell’abuso, che è, di regola, atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell’abuso medesimo. L’abusività dell’opera è una connotazione di natura reale e segue l’immobile anche nei successivi trasferimenti del medesimo.

3.4 Da ciò la giurisprudenza ormai consolidata (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. VI , 22/02/2021 , n. 1552) ne trae le relative conseguenze in ambito repressivo: in caso di abusi edilizi, l’ordine di demolizione, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, è atto vincolato (conseguente, peraltro, alla commissione di un reato), che non richiede una valutazione specifica delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest’ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né – ancora – una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l’esistenza di un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare

3.5 Peraltro, nel caso di specie va esclusa in radice la invocata buona fede, atteso che la doverosa verifica dei titoli edilizi legittimanti la costruzione rende evidente la diversa destinazione d’uso post a base della relativa approvazione. Di conseguenza, l’acquirente era pienamente a conoscenza, nell’esercizio degli ordinari canoni di diligenza facenti capo alla parte compratrice di un bene immobile, dell’unica destinazione d’uso legittimamente ammessa nell’immobile, quella turistico alberghiera, utilizzato invece – abusivamente – quale residenza privata.

3.6 Sul punto va altresì ribadito che non assume alcuna rilevanza giuridica un preteso affidamento di mero fatto, ancorché eventualmente ingenerato dal dante causa e/o dal notaio che ha rogato gli atti di compravendita (cfr. ad es. Cons. Stato, Sez. VI, 15 ottobre 2013, n. 5011).

3.7 Infine, il rigetto dei motivi di legittimità rende di per sé inammissibile la originaria domanda risarcitoria; le ulteriori questioni ineriscono ai rapporti privatistici fra venditore ed acquirente di un bene abusivamente trasformato, rispetto ai titoli legittimanti la relativa edificazione.

4. L’appello va pertanto respinto.

Le spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 2.000,00 (duemila/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 giugno 2021 con l’intervento dei magistrati:

Sergio De Felice, Presidente

Hadrian Simonetti, Consigliere

Silvestro Maria Russo, Consigliere

Oreste Mario Caputo, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere, Estensore.

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