Abitare un immobile privo di agibilità: quale tassazione, quali conseguenze e come sanare

Vivere in una casa le cui condizioni di igiene e salubrità non siano attestate può avere una serie di conseguenze.

Chi intende continuare ad abitare in una casa dichiarata inagibile rischia di venire cacciato dalla stessa, perché il Comune potrebbe emettere nei suoi confronti un’ordinanza di sgombero.

Il certificato di agibilità era un documento rilasciato dal comune su istanza di un privato. Il suo scopo era quello di attestare che un immobile avesse le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione, in quanto erano ritenute sussistenti le condizioni di igiene, salubrità, contenimento energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto disponeva la normativa vigente.
Il certificato veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, con riferimento ai seguenti interventi:
-Nuove costruzioni;
-Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
-Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igienico-sanitarie.

A partire dal 2016, l’attestazione delle condizioni di salubrità, igiene e risparmio energetico può avvenire, sempre con riferimento alle opere sopra indicate, con una segnalazione certificata di inizio attività, presentata dallo stesso privato, entro quindici giorni dalla fine dei lavori, allo sportello unico per l’edilizia presente presso il Comune. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.

COME RICHIEDERE L’AGIBILITÀ?

Viene richiesto dopo 15 giorni dalla fine dei lavori. Chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro.

Il Comune ha 30 giorni per analizzare la documentazione consegnata. Inoltre dovrà valutare la presenza delle seguenti dichiarazione tecniche:

-Il collaudo statico

-La certificazione di conformità antisismica

-La dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Prima di richiedere l’agibilità bisogna valutare se le normative comunali (Regolamento Edilizio e Norme tecniche di Attuazione) prevedono delle richieste specifiche differenti dalla normativa nazionale.

Il rilascio del certificato di agibilità prevede, in caso di mancata comunicazione del comune, la formazione del silenzio-assenso.

Il silenzio-assenso è lo strumento che prevede l’accettazione di una domanda in caso di mancata risposta da parte della Pubblica Amministrazione.

I tempi per l’accettazione della richiesta sono:

-30 giorni se al momento della consegna del progetto al comune è stata richiesto anche il parere della ASL sul rispetto delle normative igienico-sanitarie.

-60 giorni se il parere della ASL è stato sostituito da un’autocertificazione.

Nonostante questo strumento, Il comune mantiene la facoltà, se lo ritiene necessario, di dichiarare l’inagibilità di un immobile per motivi “igienici”. (Art. 26 DPR 380/01)

Il silenzio assenso si può formare solo se sono stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative.

CHI PUÒ RICHIEDERE L’AGIBILITÀ?

A differenza del precedente certificato di abitabilità che poteva essere richiesto solo dal proprietario (DPR 425/1994), Il certificato di agibilità può essere richiesto da diversi soggetti:

-Il titolare del permesso di costruire

-Il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA

-Il proprietario

-I loro successori o aventi causa

Un immobile viene dichiarato inagibile quando è diroccata, fatiscente o pericolante, oppure per difformità al progetto.

La mancanza di agibilità viene attestata in tre modi:

-in caso di immobili realizzati in data anteriore al 380/2001 – con certificazione da parte del Comune per difformità al progetto;
-con una perizia (a carico del proprietario dell’immobile) dell’Ufficio tecnico comunale, del Comando dei Vigili del fuoco o dell’Asl;
-con una dichiarazione del proprietario in autocertificazione.

E’ OBBLIGATORIO PRESENTARE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ AL ROGITO DI UN IMMOBILE?

La questione è stata spesso dibattuta la tendenza prevalente è stata che la mancanza dell’agibilità non incide sulla commerciabilità dell’immobile. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o accertarsi che nell’atto venga dichiarato che sarà il compratore ad occuparsi della richiesta. La questione va valutata tra le parti al momento della contrattazione e specificata nell’atto per evitare la nascita di possibili controversie future. L’assenza del certificato non annulla la compravendita ma potrebbe comportare una richiesta di danni.

Recentemente i giudici hanno ribaltato questo orientamento. Con la Sentenza della Cassazione civile, Sezione II, 30/01/2017, n. 2294 è stato stabilito che, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di sostenere tutti gli oneri necessari al fine di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità ed ha altresì un preciso dovere di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità stesso.

In ragione di ciò, la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento.

SI PUÒ CHIEDERE LA RIDUZIONE DELLE IMPOSTE?

I proprietari di una casa inagibile o inabitabile godono di un’Imposta Comunale sugli Immobili (Imu) ridotta al 50%. In questo caso, occorre inviare un’istanza con valenza di atto sostitutivo di notorietà all’Agenzia delle Entrate competente, mediante missiva a/r.

Se, però, l’immobile è in condizioni di degrado tali da essere considerato al pari di un rudere (quella che in gergo viene definita unità collabente), bisognerà andare in Catasto e chiedere che questo venga classificato nella categoria F/2, come immobile privo di rendita, al fine di ottenere l’esenzione dall’Imu.

Nell’ipotesi appena considerata, qualora l’immobile si trovi in una zona che, grazie alla presenza del fabbricato, è ancora edificabile, bisognerà dichiarare il valore dell’area. Infatti, se la situazione è così grave che si è costretti a vivere in un’altra casa (spostando qui la propria residenza), in attesa di ristrutturare quella malmessa, quest’ultima, dichiarata nell’Isee, potrebbe essere tassata ai fini Imu come seconda casa.

Per la Tasi (Tassa Comunale sui Servizi Indivisibili, che è un’imposta riguardante tutti i servizi rivolti ai cittadini, come l’illuminazione e la manutenzione delle strade) dovrebbero valere le medesime argomentazioni riguardanti l’Imu e, pertanto, il proprietario dovrebbe godere di un’imposta ridotta al 50% (ma in assenza di indicazioni nella disciplina di riferimento, occorre sempre dare un’occhiata ai regolamenti comunali).

Con riferimento alla TARI (Tassa sui RIfiuti), invece, gli immobili del tutto inabitabili, proprio perché improduttivi di rifiuti, dovrebbero ritenersi esclusi dal pagamento.

L’affittuario che si trovi ad abitare un immobile privo di agibilità ha due scelte, in base alla gravità della situazione (si pensi a un appartamento interessato dalla presenza, più o meno tollerabile a seconda dei casi, di muffe):

1. Se la situazione è talmente grave da rendere l’appartamento non vivibile, e il danno è causato da un vizio proprio dell’immobile a cui il proprietario non vuole porre rimedio, l’inquilino può inviare una raccomandata a/r per lasciare subito l’immobile, e contestare il grave vizio della cosa locata.
2. Se la situazione è grave, ma l’immobile non è del tutto inagibile, l’inquilino può inviare la disdetta, sempre rispettando i termini di preavviso previsti dal contratto di locazione.